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2018-09

「頭金0円の方」にお勧めするローンの組み方-1024x713
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。

今回は頭金0円の方、ローンの組み方についてです。

「頭金がない」というお客様が結構いらっしゃいます。

あるいは、今は超低金利ということもあって、「自己資金は使わず、できるだけローンで調達したい」という方も少なくありません。

さて、ここでローンの組み方を少し工夫するだけで、数十万単位で節約することができます。たとえ同じ銀行でも、選択するプラン次第で変わるのです。

銀行が、皆さんのコスト圧縮の提案をしてくれると期待してはいけません。

皆さん自信でプランを選択しなればならないのです。

今回は、住宅ローンで人気のS銀行を例に、資料を作成してみました。

実際に存在する商品プランと料金をもとに計算しています。

ご存知の方も多いかもしれませんが、住宅ローンを借りるときには、「事務手数料」や「保証料」というコストがかかります。

事務手数料は、借入額に関係なく定額で何円となっており、保証料は借入100万円あたり2万円程度に設定されていることが多いです。

また、最近では「融資手数料型」というプランを用意している銀行も増えてきました。

融資手数料型というのは、保証料や事務手数料がかからない代わりに、融資額の2.16%の融資手数料がかかるというプランです。

勘のいい方はお気づきのとおり、保証料は「100万円あたり2万円」ですから、「借入額の2%」と読み替えることができます。

対して、融資手数料型は「借入額の2.16%」ですから、0.16%高いということになります。

でも注意してください。

頭金0円の方は、「じゃあ、安い保証料型の方でいいや」と簡単に選んでしまってはいけません。

家を買うときは、物件代金の他に、登記の費用や火災保険料、仲介手数料等、だいたい物件価格の7~8%の諸費用がかかります。

頭金0円の場合には、これらについてもローンで調達しなければなりません。

銀行の視点で考えると、諸経費部分の融資は、無担保の貸付のような位置づけになるので、できれば融資したくないのです。

銀行によっては、上述の保証料が、物件部分は100万円あたり約2万円、保証料部分は100万円あたり約10万円と設定されていたりします。

これを考慮すると、「もしかしたら、融資手数料型の方が安いかも...」という気がしてきますよね。


皆さんも気を付けて選ぶようにしましょう。

ご不明な点等がございましたら岡崎市のバイヤーエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。
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借入限度額を計算してみましょう

20180409借入可能額の計算
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。

今回は、「ご自身で借入可能額は計算できます」についてです。

住宅ローンは、年収やローンの種類によって、借りられる限度額が決まってきます。

住宅金融支援機構がバックアップするフラット35では、借り入れる人の年収が400万円未満の場合は年間返済額が年収の30%以下、年収400万円以上の場合は年収の35%以下になる金額までしか借り入れが出来ません。

たとえば、年収が800万円の人の場合、年間に返済できる限度額は、800万円×35%=280万円となるので、毎月の返済限度額は280万円÷12ヶ月=約23万円となります。

民間の住宅ローンの場合には、金融期間によって詳細は異なりますが、やはり年収に応じて年間のローン返済額の占める割合の限度額を決めております。

たとえば、年収300万円未満では25%以下、300万円以上400万円未満では30%、400万円以上では35%となるように金融期間ごとに決まっております。

なお、毎月の返済限度額には住宅ローン以外のローンの返済額も含まれるので、カードローンや自動車ローンなどがある場合は注意が必要です。

次に、毎月の返済限度額から借入可能額を求めることが出来ます。

たとえば、年収500万円の場合、年収から求めた毎月の返済限度額は約14.6万円となります。

したがって、金利3%、返済期間35年の場合には下記の図より「14.6万円÷3848円×100万円」より、約3,790万円まで借入が可能となります

年収800万円の場合には、6,000万円以上の借入が出来ることになります。
20180526.jpg

ただし、民間の住宅ローンの場合、審査については、実際の融資金利が3.5%でも、返済額のチェックは4%で行うなど、厳しい条件で行っている場合が多いです。
また、返済期間は「金融期間が設定している最終返済時年齢-実際の年齢」と「35年」の短い方が最長となります。

ご自身の年収から簡単に計算も出来ますので、ある程度の目安を計算されてから物件選びを進めてみてはいかがでしょうか?

また、最近では携帯の本体代金を分割で購入されている方の多く、それも既存借入となりますので、実際には事前審査などを先に済ませておく事をお勧めします。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

中古住宅購入時は建物状況調査(インスペクション)を行い、安心できる中古住宅を購入してください。

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住宅ローンの安全な借入期間

年金E38080定年
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。

今回は住宅ローンの安全な借入期間について
現在、ほとんどの企業の定年は60歳になっています。ただし再雇用制度があり、会社側には社員が希望すれば65歳まで雇用義務が発生する。つまり現在の制度上は、実質定年は65歳になっているといえます。

65歳になったら年金がもらえますが、この金額は自分が支払った総額を下回る可能性が高いので、大した金額にはなりません。賃貸の場合、家賃が10万円以上ならば、その時点でもうキャッシュフローがマイナスになっている可能性が高く、預金を取り崩さなくてはならない。でも、自宅を購入して65歳までに完済していれば、マンションならば管理費と修繕積立金の3万円なら支払うことができるのではないでしょうか。年金生活に入る65歳以降にローン残高が多いと、苦しい生活を強いられることとなるため、住宅ローンの返済は定年、もしくは実質定年までに完済させられたに越したことはありません。60歳定年から35年前は25歳、65歳の実質定年から35年前は30歳になる。つまり、机上論では、30歳までに住宅ローンを組めれば理想であるという事になります。

ただ実態としては、その年齢で購入する方はまだまだ少ない。これまで持ち家の購入は、結婚して子どもが生まれて第一子が小学校に入学する前が最も多かったが、平均婚姻年齢はすでに男性が30.7歳になり、女性が29.0歳(H27年度)になり、再婚を含めると男性が33.3歳になり、女性が31.1歳と30歳を超えている。

住宅ローンの推奨時期が30歳であり、遅くとも35歳と言われても、結婚していないと現実味を感じないかもしれません。しかし、住宅は最大の資産ととらえ、資産の自己防衛を考えていくと、今からの時代は、「マイホームを買うのは結婚・出産などの世帯構成が確定してから」という固定観念自体を捨てた方がいいと考えます。なぜなら、いつ結婚するかは自分だけでは決められないし、一生独身でいるかもしれない、子どもの数も不確定な要因が多いからであり、それが決まるまで賃料を払い続けていてももったいないからです。

不確定要素が色々あっても、自分の老後の心配をなくすことは確定できる。老後の住処を自宅として確保し、必要な経費を年金でもらえる金額内に抑えられれば、一生住まいで苦労することはなくなります。それでいて結婚もできるし、住み替えもできる。

そのために最も大事なのは自宅の「資産性」です。資産性とは「いつでもそれなりの価格で売却でき、貸したら賃料でローン返済が賄える」ことを指します。結婚や子どものことを考えるならば、その時点で住み替えをすればいい話ですし、自宅で資産形成ができていれば、いつでもそれは可能です。だからこそ、30歳前後の若い方には特に早めに資産価値の下がりにくい住宅購入をお勧めします。

35歳を過ぎている方であれば、なおさらこの低金利な時期を利用し、早めに購入することをお勧めします。

岡崎市のバイヤーエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

中古住宅購入時には建物状況調査(インスペクション)をご利用ください。詳細については不動産apoへご相談ください。

短期団信

家とお金と住宅ローン
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。

今回は注文住宅建設にに「短期団信」を!

土地を先に購入して、注文住宅を建てることがあります。
自己資金で足りない分は、つなぎ融資を利用するつもりですが、ひとつ心配なことが…。もし、注文住宅を建てるのに「つなぎ融資」を使った場合、つなぎ融資の借り入れ中に債務者である夫が突然死したり、高度障害になったりしたら、一体どうなるのでしょうか?

突然の不幸は誰の身にも起こりうることですので、事前に知っておきましょう。

住宅ローン契約者が死亡・高度障害により返済不能状態になった場合、「つなぎ融資」の債務や、建築代金の未払い分はすべて相続人に引き継がれます。実行予定の住宅ローンはご破算となり、相続人の名前で改めて審査を受けなければなりません。相続人が専業主婦だった場合は、住宅ローンの審査は間違いなく通りません。債務を負いたくなければ、相続放棄するしかありませんが、建築中の家は失うことになります。

さらに、「つなぎ融資」で連帯保証人を要求する商品は少ないですが、連帯保証人になってしまっている場合はもっと深刻です。相続放棄しても債務が免除されなくなり、最悪、自己破産も選択肢の一つになってきます。

酷な話ですが、注文住宅の建設中は「無保険」と考えておいた方がいいでしょう。

そこで、「短期団信」の出番
正式には、「融資実行前団体信用生命保険」といいます。
住宅ローンを組むとき、多くの人が団体信用生命保険(団信)に加入しますが、つなぎ融資の借り入れ中にも、実は「短期団信」という保険が存在します。
建築が完成するまでの数か月間死なずに生きられるという保証は絶対にありません。
つなぎ融資中の無保障期間は「短期団信」でリスクを回避することをお勧めします。

▼「短期団信」の3つの特徴~

1、住宅完成前に契約者が死亡もしくは高度障害になった場合、土地代や工務店等の工事請負代金を保証(商品によって異なる)
2、保障期間は工事の着工日から住宅ローンの融資実行日(引渡し時)まで。保障期間が短いため、保険料が安い
3、原則、加入は任意。火災保険と同じように独立した商品のため、各銀行のつなぎ融資に付帯できる(申込先は各商品の取り扱い会社)

ネットで「融資実行前団体信用生命保険」と検索すれば、いろいろな商品が出てきます。
土地を先に購入し、注文建築をする予定の方(つなぎ融資を検討される方)は、是非事前に調べて比較の上、リスクを補う保険として検討されてみるといいでしょう!

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoひお気軽にご相談ください。

中古住宅の購入には建物状況調査(インスペクション)をご利用ください。ご相談は⇒
https://www.fudo-apo.co.jp

ローン返済中に債務者死亡の場合

20180312団信
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。

今回は住宅ローン返済中に債務者が死亡した場合はどうなるか?

住宅ローン返済中に死亡や高度障害になった場合でも、団体信用生命保険に加入していれば、残りの住宅ローンは全額弁済されます
すなわち、残された家族は、住宅ローンを負担することなく住み続けることが出来ます。

保険金額は、住宅ローン残高の減少に伴って、徐々に少なくなるので、非常に合理的な保険だと思います。
ただし、債務者の健康状態によっては加入出来ない場合もあるので、その場合には、他の保険で補う必要があります。

団体信用生命保険料は、民間住宅ローンと同様、金利に含まれているので、その他での保険料の負担は必要ありません。
民間住宅ローンの場合は、フラット35とは違い、健康状態により団体信用生命保険に加入出来なければ、住宅ローンの借入が出来ない場合もあるので、お気を付けください。

なお、夫婦で連帯債務者となっている場合には、フラット35であれば、デュエットという制度があります。
これは、特約料は1人加入の場合の約1.56倍となりますが、夫婦どちらか一方に万が一のことがあった場合でも、住宅の持分や返済額等にかかわらず、残りの住宅ローンが全額弁済されるものです。

また、死亡・高度障害の場合だけでなく、がん・脳卒中などと診断された場合でも保険金が支払われる、「疾病補償付き」保険を取り扱っている民間金融機関も多くあります。

病気やケガで働けなくなっても、団体信用生命保険による保険金は支払われません。そこで、病気やケガなどで収入がなくなった場合などに支払われる保険として、所得補償保険やローン返済支援保険があります。保険料は、毎月返済額1万円程度が一般的となっております。

ただし、病気やケガの場合には、健康保険や医療保険、共済などから疾病手当等が支給される場合もあるので、これらの補償内容を確認したうえで、必要な場合には検討されると良いかと思います。

残された家族が住む家を失う事のないように、住宅ローンを組む際には保険に入る事をお勧めします。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

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寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

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