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2018-05

消費税10%

2019年10月1日から消費税率が8%から10%になります。では消費税8%で住宅購入するには①注文住宅の引き渡しが2019年9月30日までに完了すれば、消費税は8%です。②建築請負契約が2019年3月31日までに完了すれば、引き渡しが2019年10月1日以降であっても、消費税は8%です。仮に、建物価格2500万円の場合、2500万円×(10-8)%=50万円増・また、住宅ローンの借入が50万円増加に伴い、元利返済額(35年期間)は80万円増となります。この様に消費税増税の住宅購入への影響は大きいです。現在、新築をお考えの方は2019年3月がポイントとなります。

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法律規定・瑕疵担保責任

法律が規定する「瑕疵担保責任」とはどのような内容か?
民法:契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が「隠れて瑕疵」の事実を知ってから1年以内にする必要があります。また、売主は、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかった事実については責任を免れることはできません。
宅地宅建業法:宅建業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、引き渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法規定より買主に不利となる特約はできません。例えば、瑕疵担保責任の期間を1年とする特約は無効となります。
住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法):新築住宅の場合、売主は引き渡しから10年間、住宅の「基本構造部分」について、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。
消費者契約法:消費者と事業者との間で締結される契約に「隠れた瑕疵」があるときに、当該瑕疵により消費者に生じた損害賠償責任を事業者は免除する条項は、無効となります。

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隠れた瑕疵

売買の目的物に「隠れた瑕疵」がある場合には、買主は売主に対して契約の解除や損害賠償の請求が出来ます。では瑕疵とは、土地・建物として通常有すべき品質・性能に欠陥がある場合または当事者が表示した品質・性能が備わっていないことをいいます。そして「隠れた瑕疵」とは、買主が知らなかった又は知り得なかった瑕疵を言います。したがって、」売主より告げられた瑕疵、」知っている瑕疵、普通の注意をしていれば知り得た瑕疵は「隠れた瑕疵」に当たりません。例えば購入時に売主より雨漏りがあることを告げられていた場合は「隠れた瑕疵」に当たりません。又、売主の責任は瑕疵を知らないことに過失がなくても責任を負わなければならない無過失責任です。
瑕疵担保責任を追求するには①目的物に瑕疵があること②その瑕疵が「隠れたもの」であること③瑕疵が契約成立時に存在していたことが必要です。そして、その瑕疵により契約の目的が達成できない場合は、契約の解除及び損害賠償の請求が出来ます。その他の場合は損害賠償の請求ができます。

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15回住宅リフォーム実例調査

住宅リフォーム推進協議会が発表した、平成29年度「住宅リフォーム実例調査」による、世代によるリフォームの特徴はリフォーム工事の目的や内容は世代による差が大きい。

戸建て:30代以下の若年層では、中古購入や親からの相続等で入手した住宅の比率が高く、世帯人員や三世帯同居を目的とした工事も見られる。リフォーム資金の借り入れは6割弱で行われ、住宅ローン減税の利用率も他の年代に比べて高い。30代以下では中古住宅購入に合わせた工事や内装や、間取りを変更する工事などが他の年代に比べてやや高い。
50~60代では主に住宅・設備の老朽化への対応を中心に、高齢化対応に関するリフォームが行われている。借入の利用率は若年層に比べると低い。
70代以上では、注文住宅として建設した住宅が老朽化し、高齢化に対応する必要も生じてリフォームを実施している。リフォーム金額は他の年代に比べるとやや低くなる。借入の利用率は他の年代に「比べ低い。

マンション:40代以下の若年層では、中古購入で入手した住宅の比率が高く、使い勝手の改善・老朽化への対応、省エネ対応を目的としたリフォーム工事が多い。
50代では、使い勝手の改善を目的とする工事の比率が高く、住宅設備の変更は9割が実施している。
60代以上では、工事規模が他の年代よりやや小さくなり、高齢化対応の比率が高くなる。

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署名と記名

不動産売買契約書の成約を証するために当事者が「署名押印」のうえ・・・・署名と記名に証拠能力に差があるのだろうか。署名とは本人が自筆で氏名を手書きすることです。したがって、筆跡鑑定を行えば署名した本人が契約をした証拠として、証拠能力が高くなる。では記名とは、自署以外の方法、例えば、ワープロで印刷、ゴム印を押すなどで氏名を記載すること。やはり、契約当事者の意思を確認する意味でも証拠能力の高い「署名」の方がトラブル防止に役立つでしょう。また、住所まで署名する必要性は、同姓同名区別する意味でも住所までかかなければなりません。

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寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

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