2018-06

開発道路

宅地開発許可の道路に関する基準について、今回、中島町の開発許可による、宅地全12区画の取り付け道路をみると、幅員は6m、接続道路から50m弱の開発道路となっており、その先16mは所有者共有の通路(私道)となっています。これについて、都市計画法開発許可を確認してみました。これによると、袋路状の道路(愛知県開発技術基準3-12)について、袋路状の道路は延長は50メートル以下とし、当該道路の端末に展開広場及び幅員2メートル以上の避難通路を設けること。ただし、開発道路が6メートル以上であり、かつ、当該道路が市町村の管理に属することとなる場合は、この限りでない。
これで納得しました。


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  調査内容:①価格の妥当性   ②対象不動産の流動性   ③住宅ローンの対象かどうか
         ④耐震性        ⑤管理状況(マンションのみ)   ⑥土地の資産性(戸建てのみ)

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マンション購入

中古マンションを購入する場合、どのよな点に注意をしたらよいか。
◆入居者の評判を聞いてみる。
 住んでいる人に直接会って、住み心地や管理面等に問題がないかどうか?

◆管理規約を確認する。
 マンションは多くの人と共同生活するため、管理組合の運営に関することや区分所有者間相互の利害調整に関するルールや使用方法について定めた管理規約があります。仲介業者を通じて確認しておく。

1・管理方式・・・・・居住者の直接管理か管理会社への委託方式か
            直接方式は、管理組合が全ての業務を自ら担当して行う。管理費は少なくて済むが、組合員(区分所有者)に負担がかかります。 

            委託方式・・・・・(全部委託か一部委託)すべての業務又は一部の業務を管理会社に委託する方式です。組合員の手間は少なくて済みますが、管理費が高くなります。

2・管理費・修繕積立金・・・・・・前所有者の滞納金はないか、長期修繕計画が立てられているかどうかの確認も大切です。売主に管理費や修繕積立金の滞納があれば、管理組合はその滞納額を新所有者に請求することができますので要注意です。また、修繕積立金が適正に積み立てられているか。

◆使用目的・利用の制限
 事務所の禁止、ペット飼育の禁止など

以上、確認してマンションは購入してください。


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事業用借地権

岡崎駅南土地区画整理事業は完成までに、まだ10年以上かかりますが岡崎市南部が大きく変わろうとしています。幹線道路に土地をお持ちになっているかたは、土地の有効活用をご検討されてみてはいかがでしょうか。
活用方法の一例として、「事業用借地権」にてロードサイドショップを検討されている企業に賃貸し、地代収入を得る。
では、その概要はどのようなものでしょうか。
1・残存期間:10年以上50年未満    2・借地の利用目的:事業用    3・契約の形式:公正証書     4・特徴:契約満了時に、建物を取り壊し、更地にて地主に土地を返還する。契約の更新、建物の築造による残存期間の延長がない。建物買取請求もできない。地主も借入の必要もなく、安定収入が得られる。相続税の節税効果がある。

いかがでしょうか、土地を売却することなく有効活用をご検討ください。


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インスペクション資格

既存住宅売買におけるインスペクション(建物状況調査)を手掛ける技術者「インスペクター」には様々な資格・制度があります。インスペクションの資格を3つに分類すると次のようになります。
1・一次的なインスペクション・・・・目視などを中心とした非破壊による調査。
  ①既存住宅の売買時の調査⇒建物状況調査・・・・・・インスペクションの資格は「既存住宅状況調査技術者
  
  ②既存住宅売買瑕疵保険の調査・・・・・・・・・・・・・・・・インスペクションの資格は「既存住宅現況検査技術者

  ③長期優良住宅化リフォーム推進事業の事前インスペクション・・・・・・の資格は「長期優良住宅化リフォーム推進事業登録インスペクター

2・二次的なインスペクション・・・・破壊調査も含めた詳細調査
  ①「耐震診断資格者

  ②「耐震技術認定者」 

3・性能向上インスペクション・・・・性能向上リフォーム実施時の前や後に住宅性能を把握するもの
   資格なし

以上、国が定める3つのインスペクションです。なお、一定の条件(登録検査事業者が建築士事務所登録をし、かつ保険法人に登録された検査事業者である。  2・既存住宅状況技術者または既存住宅現況検査技術者である。)を満たせば、保険法人による検査を省略でき、瑕疵保険加入ができる。

                          一般社団法人  住宅リフォーム推進協議会より

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空き家除去費補助金

岡崎市内の空き家の状況は平成28年に現地調査を行い、外観上、利用が困難と思われる空き家が339件でした。これら老朽家屋解体のための補助金を調べてみました。
岡崎市では倒壊や外装材等の飛散の恐れがある空き家(危険空き家)の除去に要する費用の一部を補助しています。

危険空き家とは
 建物の基礎、外壁、屋根等が破損し、倒壊等の危険がある住宅のうち、次のいずれかに該当する住宅
 ① 概ね1年以上使用されていないもの
 ② 火災により著しく損壊し、罹災証明を受けたもの(罹災住宅)

補助の対象は危険空き家のうち、以下の1から5をすべて満たすものが対象となる。
 ① ア、イいずれか 
    ア・市街化区域内に存するもの。
    イ・倒壊とうにより歩行者等に危害を加える恐れのあるもの
 ② 居住用である。
 ③ 木造である。
 ④ 所有権以外の権利が設定されていないこと。

補助金の額
 罹災住宅      上限20万円
 それ以外      上限10万円

申込期間 
 平成30年10月31日までに申請書を提出する。受付は先着順で予定件数に達した時点で終了。

建物を解体した場合、固定資産税が上がることになります。それにしても補助金の額は解体費用の5~10%程度ですから
資産価値の有無を見極めて、売却または活用をすることを決断するために補助金利用を検討してはいかがでしょうか。

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 ①価格の妥当性    ②対象不動産の流動性    ③住宅ローン減税の対象かどうか
 ④耐震性        ⑤管理状況(マンションのみ)   ⑥土地の資産性(戸建てのみ)

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寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

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