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2018-12

消費税増税と住宅ローン減税

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こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は消費税増税後の住宅ローン減税は変わるか?

今月上旬(2018年12月4日)、「政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った」と、日経新聞より発表がありました。

▼住宅ローン減税を受けられる期間が10年→13年になる可能性が!?
政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った。2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぎ、購入を支援する。購入から11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする。
出典:日本経済新聞 電子版「住宅ローン減税3年延長 政府・与党が最終調整」より引用

「11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする」とあるとおり、3,000万円の建物の場合だと、60万円の減税が追加で受けられることになります!住宅購入者にとっては、かなり助かります・・・。

▼では、増税後に購入した方がお得なのか?
消費税の増税幅である建物の2%相当額(土地は消費税非課税のため影響なし)が住宅ローン減税の拡大幅となりますので、一見影響はないようにも考えられます。
しかし、住宅ローン総額が増加した結果、金利負担も増加することとなります。当然、住宅ローン金利の増加は、住宅ローン減税が終了する13年目以降も総負担額に影響を与え続けます。
例えば上記のように3000万円の建物の場合では消費税増税による単純な負担増は60万円ですが、住宅購入時に60万円多く負担して、13年目に晴れてその60万円が手元に戻ってくるのです。

割引現在価値の考え方を用いると、現在の60万円と13年後の60万円では、明確に現在の60万円の方が高い価値があり、そういった観点では、「今」消費税負担を抑えることで得られる60万円(増税前の購入)を選択すべきとも考えられます。

したがって、一見住宅ローン減税の拡大により、消費税増税以上の負担増が相殺されているような構造ではあるものの、厳密に考えると、金利負担が増加すること及び消費税増税分の回収が13年かかることから、他の条件が同じである限り、消費税増税前に住宅を購入するのが経済的に合理的といえると思います。

ただし、報道はあくまでも「現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った」と書かれているにすぎず、まだ確定ではありません。また、今回の期間延長は「2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぐ」ことが目的ですので、既に住宅ローン減税を受けている人は対象外の可能性が高いです。

適用開始時期は明確でないものの、消費税増税後の2019年10月1日もしくは2020年1月1日からの適用が予想されます。

まずは、公式な発表を待ち判断していきましょう。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。
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長期優良住宅

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こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は長期優良住宅です。

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅のことです。

長期優良住宅の認定を受けるには認定を受けようとする方(建築主または分譲事業者)は長期優良住宅の建築及び維持保全に関する計画を作成し、着工前に所管行政庁に申請する必要があります。

新築についての認定制度は平成21年6月4日より、既存の住宅を増築・改築する場合の認定制度は平成28年4月1日より開始しています。

認定項目は9つ

・劣化対策・・・構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度
・耐震性・・・大規模地震力に対する変形を一定以下に制御する
・維持管理(更新の容易性)・・・構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること。(更新時の工事が軽減される措置が講じられていること)
・可変性・・・
・高齢者等対策・・・共用廊下の幅員、共用階段の幅員・勾配等、エレベーターの開口幅等について必要なスペースが確保されていることが必要
・省エネルギー対策・・・評価方法基準に定める断熱等性能等級4の基準に適合することが必要
・居住環境・・・地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内のある場合には、調和は図られること。
・住戸面積・・・戸建て(75m2)、共同住宅(55m2)以上
・維持保全計画・・・構造耐力上主要の部分、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水設備について、点検の時期、内容を定める

なお認定長期優良住宅は税制上の優遇措置として
不動産取得税、登録免許税、固定資産税、所得税、住宅ローンなどがあります。

詳しくは国交省HPをご覧ください。

ご不明な点等がございましたら

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公図

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こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は公図です。

不動産を契約する際、土地の所在や形状を知るうえで参考にされるのが、いわゆる法務局の「公図」です。

一般に公図と呼ばれる地図は、正式には「地図に準ずる図面」というものです。

法務局で取得できる図面には、形状や面積が正確な「地図」と、「地図」が作成されるまでの間、仮に備え付けられている土地の並びや形状の概略が記載された「地図に準ずる図面」の2種類があります。

<法務局 地図と公図の違い>http://houmukyoku.moj.go.jp/yamagata/page000081.pdf

多くの土地では、正確な「地図」は作成がされておらず、まだ「公図=地図に準ずる図面」しか備え付けられていないのが現状です。

この公図は、主に租税徴収の目的で作成された図面のことを言います。

税額に関わるということで、土地の所有者は少しでも税金を減らそうと、実際の面積より小さい面積で申告したことや、簡易な測量機器を使用した未熟な測量であったことから、現在の精度の高い機器を使用した測量と比較すると,面積に相当の開きがある場合があると言われています。

特に精度が低いエリアでは、「地図混乱地域」と呼ばれ、ひとつの土地に2つ地番が書いてあったり、地番が書いてない土地なども出てきます。

以下は国土交通省の運営する「都市部官民境界基本調査の成果の提供システム」です。

http://http://gaikuchosa.mlit.go.jp/gaiku/

こちらで住所を入力すると、ずれの度合いが色分けして表示されます。

多くのエリアでは黄色以上の、「ずれのある地域」以上となってしまうようです。

ただ、不正確な部分はあるものの、ある程度の参考とはなり得るとの裁判例も出ていますので、まったく信用ならないというわけではないようです。

公図は参考資料のひとつととらえ、しっかりと現地での境界標の確認や境界の立会をするようにしましょう。

ご不明な点等がございましたら

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インスペクションの考え方

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こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回はインスペクションの考え方

改正宅建業法による既存住宅状況調査がスタートして半年以上経過します。
他の宅建業者から「インスペクション」というワードがちらほらと聞こえてくるようになりました。
既存住宅状況調査が市場に浸透するのは喜ばしいことなのですが、同時に壮大なボタンの掛け違えを誘発しているような気がしてなりません。

<勘違いが発生するポイント>

・既存住宅状況調査は任意の制度です。(既存住宅売買瑕疵保険も任意の制度です)
・既存住宅状況調査には調査対象範囲があります。
既存住宅状況調査は現状を判断するものであって、将来的に不具合が生じないことを保証するものではありません。
・検査をすれば既存住宅売買瑕疵保険に加入できるのではなく、検査基準に合格する必要があります。

それぞれのポイントについては数回に分けてご説明いたします。

問題なのは、いざ瑕疵の事故が発生した時に、実はリスクがヘッジできていなかったことが明らかになるケースです。

例えば1年後にシロアリ被害が発覚したとします。
既存住宅売買瑕疵保険ではシロアリは免責となります。
不動産売買契約でシロアリ被害を瑕疵とする取り決めがあったとしても、発覚が遅れれば、売主へ責任を追及できる期間を過ぎてしまう可能性が高いです。
(そもそもシロアリがいつ発生したかの特定は困難です)

例えば1年後にキッチンの水栓が原因の漏水が発覚したとします。
既存住宅売買瑕疵保険では住宅設備は保険対象外です。
原則として現況有姿での取引となるため、ある程度期間を定めて売主が責任を負うとする契約もありますが、補修費用を負担せざるを得ない状況になる可能性が高いです。

中古住宅は後から次々と不具合が出て、結局補修費用を考えると新築がよかった、というのはかつてよく言われた新築営業トークですが、せっかくのインスペクションも、得られる情報の取り扱い方を間違うと、あんまり意味のない行為となってしまいます。

中古住宅購入時に必要な概念は「維持・保全(あとどれくらい使えるか、どのようなメンテナンスが必要か)」です。
耐用年数が経過した部位・設備は、購入時にリフォームしないと、いつまで使えるかわからない状態となります。
インスペクションを実施したからといって耐用年数が伸びるわけではありません。瑕疵保険や設備保証などの制度も、正常利用時の異常に対するヘッジであって、経年による正常な劣化をヘッジするものではないのです。

インスペクションにはリフォームが深く関係します。
※リフォームを実施するタイミングを検討するためにインスペクションがある、といっても過言ではありません。
リフォームが必要なら新築を買った方が良かったという人は、戸建てを買うべきではありません。新築でもメンテナンスが必要で、住宅設備はローン返済期間中ノーメンテナンスで過ごせるほど長持ちではないからです。

今回から数回、勘違いが発生するポイントについて解説いたします。
特に戸建て住宅をご検討の方は欠かせない考え方になるので、ぜひ参考にしてください。

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都市計画道路

マッカーサー通り

こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は都市計画道路です。

お住まい探しをしていたら、気になる物件を見つけた・・・!

ところが、良く調べるとその土地には、道路になる可能性のある「都市計画道路予定地」が含まれていた・・・。

これは不動産の仲介をしているとよくある話です。

既存の道路を拡幅したり、新たに道路を造ったりする「都市計画道路」は、都市のあちこちに存在しています。

これらの多くは日本の戦後昭和30年代から高度成長時代にかけて計画が定められたものの、現在まで長期間にわたり実現していない路線も少なくありません。

しかし、計画があることによって住宅の建築などに制限を受けることになり、土地の評価にも影響を及ぼしますから、その計画内容には十分な注意が必要です。

また、計画そのものは敷地に、新しく道路ができることによって周辺環境が変化することもありますから、土地や住宅を購入するときには、近隣エリアにおける「都市計画道路」の有無にも気を付けながら検討したいものです。

▼都市計画道路予定地における建築制限

都市計画道路には既存の道路を拡幅する場合と、これまで道路がなかったところに新たに築造する場合があります。そして、細かな段取りを抜きに考えれば、大きく「計画決定段階」と「事業決定段階」の2つに分けることができます

そして通常は「計画決定」から「事業決定」までたいへん長い年月を必要とするため、「計画決定段階」であれば、下記のような建物の建築が認められます。

□ 階数が2階まで(3階建て以上は建てられません)

□ 地階を有しないこと(地下車庫もできません)

□ 木造か鉄骨造など(鉄筋コンクリート造などはできません)

ここで重視されるのは「容易に移転し、または除却することができるものであること」であり、事業が実施されるときに補償費などを増大させないことも目的の一つとなっています。

建物の新築や増築が許可されるのは、あくまでも「計画決定」のときにかぎられます。「計画決定」とは、事業に着手する時期などがまだ具体的に決まっていないものです。

それに対して、事業の着手が決まった「事業決定」の段階では、土地収用や立ち退き交渉、実際の道路の築造工事に取り掛かるため、災害時の応急措置的な建築などを除き、新たに建物を建築することはできません

また、計画決定段階の都市計画道路予定地で、建物の新築などが許可されなかった場合には、土地所有者(建築申請者)からの請求に基づき、都道府県知事(指定都市の場合は市長)がその土地を時価で買い取ることになっています。

▼道路予定地の上に建てられた新築住宅も売られている?

上記理由から、計画決定段階では通常の木造2階建て住宅は建築可能であり、現実に都市計画道路上に建てられた建売住宅も販売されています。

▼都市計画道路予定地における注意点

このような物件は周辺の相場よりも安くなっている事が多く、いつ事業決定されるのか分からない場合が多いので、十分に注意が必要です。

実際に事業決定されるのは数年後かも、あるいは数十年後かも分かりませんが、周辺地域における事業の進捗状況や、土地の買取り(収用)相場などを見極めることも必要になります。

▼まず、計画道路の実行性を確認しましょう!

まず、不動産の営業マンに状況を聞いてみれば大体のことはわかると思います。

但し、残念ながら不動産販売の現場では、そのような土地を販売するとき、明確な答えは持ち合わせていないのが現実。購入するのはご自分ですので、すごく心配な方は役所へ赴き、よく話を聞き、自分の判断で決めることをお勧めします。

それには、自分で現場周辺を歩いて見てみる。そして、その土地の延長線上に新しい大きな道路ができていないか、すでに道路用地として確保されている空地がないか、などを確認し、市役所へ行く。都市計画課を訪ね、都市計画図を見せてもらう。そこには都市計画道路のすべてが記載されています。そこで、該当する道路がどうなっているのか役所の担当者に聞いてみましょう。

ご不明な点等がございましたら

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寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

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