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2019-03

インスペクションの考え方

インスペクションに関するボタンの掛け違い-1024x682
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は「インスペクションの調査対象範囲」という点についてご説明します。

インスペクション[建物状況調査」といっても、無制限に建物全部をくまなく診る訳ではありません。また、劣化事象等の原因を特定するものでなく、経年による通常の劣化等が一切無いことを保証するものではありません。

木造戸建て住宅の場合、構造部の重要な部分は壁の中にあるので、壁・天井・床をすべて解体しないとすべてを診ることができません。

全てを解体しないと成立しないインスペクションでは、費用がかかりすぎるので、建物状況調査は、非破壊目視で確認できる範囲のインスペクションとして定義されています。

無料の調査ではないのですが、限られた範囲の調査になるので、調査結果について過剰に期待することはできません。

インスペクションの範囲は実施する事業者が決めます。
インスペクションの申し込みの段階で、調査する範囲と調査しない項目を明示することになっていますので、インスペクションの申し込みにあたってはどの範囲で調査が行われるか確認するようにしましょう。

<消費者と検査事業者の認識違いがある項目>

・シロアリはほとんど検査できません
建物状況調査(瑕疵保険の現況検査も同じです)では、床下は点検口から目視できる範囲が調査対象となります。
たまたま点検口から蟻害を見つけることができれば良いのですが、点検口から確認できるのは限られた範囲なので、シロアリはほとんど検査できないと判断した方が現実的です。
シロアリが不安な場合は、別途シロアリ消毒業者が実施するシロアリの検査を依頼する必要があります。

・設備は対象外です
建物状況調査(瑕疵保険の現況検査も同じです)は、構造躯体と雨水の浸入が主な検査項目になります。
キッチンやお風呂、トイレなどの住宅設備は検査対象外であることが多いので、注意が必要です。
同様に壁や床・天井でも意匠に関する項目は対象外ですので、床に大きな傷があったり、クロスの著しい汚れなどは検査項目ではありません。

・耐震も対象外です
建物状況調査(瑕疵保険の現況検査も同じです)では、耐震診断は検査項目に含まれません。建物の耐震性を知りたい場合は、別途耐震診断を実施する必要があります。

・結果報告書は検査時点のものであり、将来に渡って劣化など不具合が起きないことを表すものではありません

原則として、すべてのモノは経年で劣化します。
建物状況調査の結果はあくまで現時点のものであって、将来的に劣化しないことを表すものではありません。
「建物状況調査の結果、指摘がなかったから、劣化しないものと思った」ではなく、「建物状況調査の結果」を踏まえて、各部位のメンテナンスについて、いつ行うべきかを相談する、という利用方法が適切だと思います。※売主が実施する建物状況調査は、現況を明らかにするという別の目的があります。

こうして挙げると、「何のためにインスペクションをするのかわからない」という状態に陥る人もいるのではないでしょうか。
これこそがボタンの掛け違い。大きな勘違いです。
検査だけでは何の保証もありません。
知るだけではリスクはヘッジされません。
ただし、建物状況調査の調査実施者へ別途保証の申し込みを行うことで、売買された住宅の引き渡し後、構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分等に欠陥が発見された場合に、調査実施者により既存住宅売買瑕疵保険を活用した保証を受けられる場合があります。

大切なのは、検査の結果を今後のメンテナンス計画に組み込むことです。

従って、インスペクションの結果で指摘がなかった建物が、リフォームにお金のかからないお買い得物件かと言えば全くそうではありません。
新築を買ったとしても、いすれはメンテナンスが必要です。
インスペクションの結果を受けて、購入時点で実施しておいた方が良いとされるリフォーム、積み立てなど計画を立てて準備するべきリフォーム、故障するまで利用して壊れたら直すもしくは交換するものなど、今後どのようにメンテナンスをしていくべきかについては、現況を知らなければ計画が立てられませんし、立てた計画の予算感を見ないと、その物件が本当にリフォームにお金がかからないお得な物件かどうか判断することはできません。

資金計画がギリギリの場合、インスペクションの結果が良くてラッキーと思ってしまいがちですが、得てしてそういう状態に限って大きな劣化事故に見舞われることがあるので、木造戸建てを検討する際は、購入時だけでなく、返済計画においても、余裕を持った資金計画が大切です。
※マンションと同じく修繕積立金として毎月プールする運用が良いと思います。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。


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スキップフロア

部屋
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は高低差を利用したスキップフロアについて

「一般的に、スキップフロアの建物は構造的に成り立っていない場合が多いです
本当に多いんです! 要注意です!」それは、2階の床がその段差部分で途切れているからです。

スキップフロアとは段差のある床の事を言います。

一般的に地震力や風力などの水平荷重は、屋根や床を押して、それが耐力壁に伝わります。
その耐力壁が力を発揮することで、はじめて地震に耐える事が出来るのです

床に段差があったり、階段室で床が途切れている場合、地震力が耐力壁まで伝わりません
ので地震に強い家にはならないのです

木造戸建て住宅の構造審査を省略する「4号特例」というものがあります。
一般的な木造戸建て住宅(2階建て以下)は「4号建築物」「4号建物」と言われ、確認申請時に構造計算の審査を簡略化することが認められています。
※注: プレハブ工法の家や2×4工法の家を含まず、日本で昔から採用されてきた木造在来工法の住宅が対象です。

※注: 「4号建築物」とは木造在来工法で建てられた2階建て以下の住宅はほとんど「4号建築物」に当てはまります。

当店では中古住宅を購入を検討されている方には耐震診断をお勧めしています。
なのでスキップフロアがある中古住宅は耐震診断が行えない為お勧めは致しません。
住宅の内部は確認することが出来ませんのでよくご検討の上、購入をお勧めいたします。

ただし、スキップフロアの構造でも耐震性を高める方法はあるようです。しっかりと構造計算し評価機関の審査を受け
る必要があります。そのための費用もかさむことはあるでしょう。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。

住生活基本法

20190121住生活基本法
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は住生活基本計画法です。

この法律は、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策について、基本理念、国等の責務、住生活基本計画の策定その他の基本となる事項について定める、というものです。

【基本理念】

①住生活の基盤となる良質な住宅の供給

②良好な居住環境の形成

③住居のために住宅を購入する者等の利益の擁護及び増進

④住居の安定の確保

上記の4つが設定されるとともに、国・地方公共団体や住宅関連事業者の責務等が示されています。

また、国・地方公共団体が講ずべき基本施策も定められています。

住生活基本法に基づき、住生活安定向上施策を総合的かつ計画的に推進するため、住生活基本計画(全国計画)が策定されております。

この計画は、おおむね5年毎に見直すこととされており、これに基づき、平成28年から平成37年までを計画期間とした新計画が平成28年に定められました。

具体的には、3つの視点から8つの目標が設定され、成果指標として数値目標も定められています。

①居住者からの視点

目標1、結婚出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現

目標2、高齢者が自立して暮らす事のできる住生活の実現

目標3、住宅の確保に特に配慮を要する者の住居の安定の確保

②住宅ストックからの視点

目標4、住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築

目標5、建替えリフォームによる安全で質の高い住宅への更新

目標6、急増する空き家の活用・除却の推進

③産業・地域からの視点

目標7、強い経済に住宅関連産業の成長

目標8、住宅地の魅力の維持・向上

例えば、子育て世帯における誘導居住面積水準達成率は50%に、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合は4%にするように定められています。

また、住宅ストックの視点からは、マンションの建替え等の件数を昭和50年からの累計で約500件とする成果指標が設定されています。

空き家に関する目標も設定されており、賃貸・売却用等以外の「その他空き家」数を400万戸程度に抑制する目標になっています。

さらに、住生活産業を活性化するため、既存住宅流通の市場規模を12兆円にすると設定されておいります。

なお、全国計画の下で、各都道府県が地域の実情に即した「都道府県計画」を定めることになりました。

新築ももちろん悪いとは思いませんが、既存住宅の流通がもっと活性化していけば良いなとつくづく感じます。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

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して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。

争続トアブル「遺留分の減殺請求」

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こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は法定相続人の権利である「遺留分」について

不動産を所有している方が亡くなった場合、争続問題となる事例のひとつが「遺留分」です。

遺留分とは、法律で定められた相続人に残すべき相続分で、相続開始を知ってから1年以内に減殺請求できます。
例えば、相続人が配偶者と子供であればそれぞれ全財産の4分の1が遺留分となります。

子供が2人であれば、8分の1ずつが子供の遺留分となります。

遺言書で「すべての財産は長男へ」と書いていたとしても、次男はその8分の1を遺留分として請求することができます。

母親を看護しながら同居をしてくれている長男に遺言で相続財産全部を渡そうとしても、遠方に住んでいて顔を出さない次男にも8分の1を請求する権利が残されているのです。

相続財産の8分の1にあたる現金や金融資産があれば良いですが、大抵の家庭では不動産が相続財産の大半を占めています。

そのため、長男に相続させようと思った自宅の8分の1を次男が請求する、といった事態が発生します。

遺留分問題を解消するひとつの手段は、相続開始前からの家族での話し合いと、相続人への配慮ある遺言書の作成です。

なぜ遺留分を超えた相続のさせ方をしたいのか。

その意向を生前から相続人へしっかりと伝え、また遺言書の「付言事項」においても言葉を尽くしていくことが大切です。

それ以外の方法として、家庭裁判所の許可を得て、生前に遺留分を放棄するという方法もあります。

相続人となる人が裁判所へ出向き、遺留分放棄の意味やその理由を理解しているか裁判所で尋問を受ける、という手続きです。

この生前の遺留分放棄については、「相当の理由」が必要とされています。

遺留分にあたる額の生活の援助をすでに受けている、事業資金として出資を受けた、といった理由が必要です。

相続が発生した際に相続争いになることが予想されるような場合には、遺留分を放棄させたい相続人を説得して、裁判所へ出向いてもらう必要があります。

相続トラブルが想定される方への依頼になると思いますので、色々な調整が必要になるかと思います。

こういった遺留分への対応が完了できれば良いですが、対応できない場合には、不動産を売却したうえで、現金を分配するといった結末を迎えることになります。

この場合でも、売却できる不動産であれば、という前提付きです。

売却できないような立地、条件の不動産であった場合、売却もできず、相続手続きも進まず、いわゆる「空地・空き家」へと向かってしまいます。

実際には、こういった不動産も多く存在してしまっています。

改めて、相続トラブルの種とならない不動産選びと、相続トラブルを避けるための手立てが重要です。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

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ブロック塀の安全確保

20190204ブロック塀等の安全・・・
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回はブロック塀のの地震時の倒壊の危険性について。

ブロック塀等の安全性確保に向けた所有者向け・施工業者向けの啓発チラシの公開について、本日は解説したいと思います。

平成30年6月18日の大阪府北部を震源とする地震による塀の倒壊被害を受け、国土交通省は、ブロック塀等の安全性確保に向けた様々な取り組みを行ってきたようです。

その一環として、関連する業界の幅広い連携のもと、ブロック塀等の安全性確保に向け、各業界の今後の取組方針についての確認、共有や取組状況のフォローアップ等を行うため、関係団体の連絡会議が設置され、同年8月30日に開催された第1回の連絡会議において、「ブロック塀等の安全性確保に向けた行動指針」が決定されました。

本協会では、同行動指針に基づく取り組みとして、国土交通省の協力を得て、「新たなブロック塀等の安全性確保に関するチェックリスト及び既存ブロック塀等のチェックポイント、相談窓口、支援制度等をまとめた啓発チラシ」の検討・作成を行ってきましたが、所有者向け・施工業者向けそれぞれの啓発チラシが完成し、本年1月16日に開催された第2回連絡会議において、承認・決定されたようです。

啓発チラシは、地方公共団体、連絡会議会員団体を通じて広く配布を行うこととしていますが、以下からどなたでも閲覧・ダウンロードできますので、ぜひ積極的にご活用ください。

これから不動産購入を検討される方向け(所有者編)
http://www.kenchiku-bosai.or.jp/files/2019/01/block_flyer.pdf

〇ブロック塀等の倒壊を繰り返さない為に必要なポイント

1.ブロック塀等の安全を確保することは所有者の責任です。不動産購入前にブロック塀がある場合は、塀の倒壊により、周辺の方々に迷惑をかけない塀なのかをチェックしましょう。

2.既存の塀については、自分で安全点検を行い、わからないことがある場合や危険な塀とわかった場合は、速やかに専門家に相談しましょう。

3.地方公共団体によっては、ブロック塀等の安全対策に係る補助金など支援制度が設けられている場合もあります。住宅購入時にはお近くの地方公共団体へ支援制度の確認をしましょう。

4.地方公共団体によっては、建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づき、避難路沿道の一定の高さ・長さを超えるブロック塀等について、耐震診断の実施と診断結果の報告を義務付けている場合があります。

〇ブロック塀等の倒壊を繰り返さない為にチェックポイント

外観の目視で安全点検ができるチェックシートがあり、それを活用して、倒壊の危険性をチェックしましょう。自分で行う安全点検のポイントで適合か不適合かわからない場合は、「×(不適合)」を選択しましょう。

このチェックシートを使って、自分で行う安全点検のポイントに一つでも「×(不適合)」がある場合や、わからないことがある場合は、専門家に相談してみてください。

専門家への相談については、上記のパンフレット巻末の「相談窓口」を参照してください。

※「ブロック塀等」と一言でいっても、補強コンクリートブロック造の塀と組積造の塀が存在します。それぞれの塀で安全点検のポイントが異なるので注意してください。

図1

Aのブロック塀 ~自分で行う安全点検のポイント~

1.塀は高すぎないか?!塀の高さは地面から2.2m以下ですか?!   適合〇 or 不適合×
図2
図2

2.塀の厚さは十分ですか?!塀の厚さは15㎝以上※ですか?! (※塀の高さが2m以下の場合は10㎝以上)  適合〇 or 不適合×
図3
図3

3.控え壁があるか?!長さ3 .4m以下ごとに、高さの1/5以上の突出した控え壁はありますか?!(塀の高さが1.2m超の場合のみ)   適合〇 or 不適合×
図4
図4

4.基礎があるか?!コンクリートの基礎がありますか?!    適合〇 or 不適合×
図5 (1)
図5

5.塀が傾いたりしてないか?!塀に傾きやひび割れがないですか?!     適合〇 or 不適
図6
図6

※上記5項目のうち1つでも「×(不適合)」がある場合やわからないことがある場合は、専門家に相談をしていただければ幸いです。
Bの組積造の塀 ~自分で行う安全点検のポイント~
図7

図7

※上記5項目のうち1つでも「×(不適合)」がある場合やわからないことがある場合は、緊急に専門家に調査を依頼し耐震診断を行ってください。

もし、新規で塀をつくる場合は下記のポイントがあるようです。

1.塀をつくる場合は、建築基準法に適合させる必要があります。建築基準法上の手続き(建築確認)が必要となる場合もあるので、施工業者等に確認しましょう!

2.信頼できる施工業者等に工事を依頼し、契約書や設計図面、見積書などをしっかりと保存しておきましょう!

※いずれにせよ、平成31年1月1日以降、地方公共団体が指定する避難路沿道の一定の高さ・長さを超えるブロック塀等について、耐震診断の実施と診断結果の報告を義務付けている場合があります。

対象となる道路や報告期日等については、お住まいの地方公共団体の耐震改修の担当窓口へお問い合わせいただければ幸いです。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。

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寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

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