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2018-07

親の土地に建てよう

土地と家
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。

本日は親の土地に賢く家を建てる方法・参考にしてください。

親の土地に子世帯が戸建住宅を新築する場合、安易に土地を親の所有から子の所有に名義変更することは、危険です。名義変更をすると親から子へ土地の贈与とみなされ、贈与税が課税されます。

そこで、子に名義変更したい場合には、「相続時精算課税」を選択する方法があります。
相続時精算課税を選択すると、相続税評価格が2,500万円までの土地の贈与は非課税となります。ただし、2,500万円を超えた部分については、一律20%贈与税が課されます。
また、相続時には相続財産に加算されるので、他の財産も含めた十分な検討が必要になります。尚、支払った贈与税額は相続税から控除されます。

また、土地の名義を変更するのではなく、親から土地を賃借する方法(「使用貸借」)もあります。
通常の賃貸借の場合には、借主は地主に「地代」を払いますが、親の土地に子供が家を建てる場合、子が親へ地代や権利金を支払う必要は必ずしもありません。このように、地代も権利金も支払うことなく土地を借りることを「土地の使用貸借」と言います。
使用貸借では、土地を使用する権利の価格は、0円として取り扱われるので、親の所有している土地を無償で借りて、子の名義の建物を建設しても贈与税はかかりません。
但し、使用貸借されている土地は、将来、親から子に相続される時に相続税の対象となります。その際の土地の価格は貸宅地ではなく、「更地」として評価されます。すなわち、相続財産の計算では、通常、他人に貸している土地(貸宅地)は評価減となりますが、使用貸借では更地としての評価になるため、高い評価格となってしまいますので注意が必要です。

また、子が親に権利金を払わずに地代だけを支払う場合、親から子に借地権の権利金総額の贈与があったものとみなされ、贈与税がかかります。したがって、親子間の土地の貸借では、地代を支払うよりは使用貸借にしておいた方が良いです。

なお、使用貸借でも土地の固定資産税相当額程度のお支払いであれば、使用貸借の範囲として認められることが多く、土地の固定資産税程度は、子が負担しても贈与税の問題は発生しません。

より詳細な内容をお知りになりたい方は、税理士にご相談下さい。

ご不明な点がございましたら

岡崎市のバイヤーエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。


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耐震診断NO5

誰でもわかる!木造住宅の耐震診断5E38080~必要耐力その他~-1024x683

こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。

耐震診断第4回

前回のおさらいですが、必要耐力は下記の式になります。
Qr<必要耐力>=<床面積>×(<必要耐力係数>+<多雪区域加算>)×地震係数Z×軟弱地盤割増×形状割増×混構造割増
床面積に建物の状況に応じた割増係数を反映させていくという考え方です。(必要耐力は分母なので、数値が大きくなればなるほど厳しくなるという考え方です)

■多雪区域加算

多雪区域では積雪深により割増係数を加算します。

・積雪1m…0.26Z(kN/m2)
・積雪2m…0.52Z(kN/m2)

上に重たいほど支える力(耐力)が必要になるという考えなので、屋根に雪の重みが乗る分加算しましょう、という考え方です。

■地震係数Z

地震の発生しやすさから、令第88条で地震地域係数が定められています。

1.0…多くの地域が1.0です。
0.9…北海道の一部、秋田県、山形県、新潟県など
0.8…北海道の一部、山口県、佐賀県、長崎県など
0.7…沖縄県のみ

これまでの地震発生履歴から、あまり大きな地震が発生しない地域については、必要耐力を少なくしましょう、という考え方です。

■軟弱地盤係数

地盤が著しく軟弱と評価された場合、必要耐力を1.5倍します。(結構影響大きいですね)

通常値:1.0
軟弱地盤:1.5

■形状割増

建物が不整形の場合、必要耐力が割増となります。

通常値:1.0
不整形:1.13

■混構造割増

1階部分が鉄骨造または鉄筋コンクリート造の場合は、必要耐力が割増となります。

通常値:1.0
1階が鉄骨・RC:1.2

今回ご紹介した割増要素は、改修工事で改善できるものではありません。
割増係数が該当する物件だった場合、購入を見送るのも一つの判断だと思います。

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耐震診断NO4

誰でもわかる!木造住宅の耐震診断4E38080~屋根~-683x1024

こんにちは!
岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。
今回は耐震診断第4回です。

必要耐力と保有耐力については、第1回(http://smile.re-agent.info/blog/?p=5067)で説明いたしました。
分母となる値で、保有耐力が必要耐力を上回らないと基準を満たさないと判定されます。

必要耐力は下記の式になります。
Qr<必要耐力>=<床面積>×(<必要耐力係数>+<多雪区域加算>)×地震係数Z×軟弱地盤割増×形状割増×混構造割増

床面積に建物の状況に応じた割増係数を反映させていくという考え方です。(必要耐力は分母なので、数値が大きくなればなるほど厳しくなるという考え方です)

今回は必要耐力のうち、屋根について説明します。

屋根は上記式の必要耐力係数に関係します。
屋根は仕様に応じて下記の3つに区分されます。

軽い建物…石綿スレート板、鉄板葺
重い建物…浅瓦葺
非常に重い建物…土葺瓦屋根

木造住宅に多い普通の瓦屋根は重い建物の区分です。
西日本など台風被害が懸念される地域は、屋根が風で飛ばないように重たくした土葺瓦屋根が使われていました。
上が重いほど地震力の影響が強くなるので、その分必要耐力を多めに設定しましょう、という考え方です。

<誰でもわかる!木造住宅の耐震診断4_屋根係数.jpg>

屋根を軽くするのも耐震化の効果が見込めます。
例えば2階建ての家で、瓦屋根(重い建物)をスレート(軽い建物)へ葺き替えた場合、必要耐力係数が1.06Zから0.83Zへ低減されるため、20%ほどパフォーマンスが改善されたと言えます。
特に中古住宅の場合、屋根は雨水の浸入を防ぐ意味でも重要な部分なので、耐震性の向上と劣化対策を兼ね備えた、非常にパフォーマンスの良い改修工事となります。

ご不明な点がございましたら不動産apoへお気軽にご相談ください。

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耐震診断NO3

誰でもわかる!木造住宅の耐震診断3E38080~接合部~-1024x683

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は耐震診断の3回めになります。

今回のテーマは接合部です。

柱と土台、梁と梁、柱と梁が繋がる部分を接合部と呼びます。地震などの大きな力が加わると、接合部が抜けようとする力が作用するので、引抜けを防止するために構造金物で強度を高めます。

この接合部ですが、建築基準法で明確に規定されたのは、2000年6月です。それまでは釘その他金物で接合とだけ記載されていました。
今の耐震基準では、壁の強さに応じた引抜け力を計算し(N値計算と言います)、必要な金物を施工しますが、2000年6月までの建物は明確な規定がなかったため、適切な金物が使用されていないケースが見られます。
※余談ですが、阪神淡路大震災以降、壁だけは強くする(筋交いを多用するなど)傾向がありますので、築年数が新しい物件ほど接合部の引き抜けが起きやすい状況と言えます。

耐震診断では、各壁の強さに対して、接合部仕様の低減係数を反映させます。
強い壁ほど、適切な接合部でなければ、強さを低く評価する、という考え方です。(基礎の仕様によっても変わりますが、ここでは割愛します。)
例えば2階建ての1階部分の場合で、接合仕様がⅣ(釘などで金物が使用されていない)の場合、壁基準耐力が2.0kN/m(強い壁)の場合は低減係数は1.0なので、そのままの強さが評価されますが、壁基準耐力が7.0kN/m(弱い壁)の場合は低減係数が0.6なので、60%しか評価されないことになります

式で書くと下記になります。
Pw=Σ(C×L×f)
※Pw<壁の耐力>=Σ<合計>(C<壁強さ倍率※>×L<長さ>×f<接合部の低減係数>)
つまり、各壁の仕様から強さを算出し、接合部の仕様によって低減した数値を全部合計したものがその家の壁の耐力となります。


下表は耐震診断における接合仕様の低減係数表です。

誰でもわかる!木造住宅の耐震診断3_低減係数

平屋や最上階など、上に重さがかからない箇所の低減係数が低めに設定されているのがわかります。

実際の補強の現場で、接合金物だけを施工することはあまりなく、通常は壁補強とセットで接合部補強を行います。
あまり強い壁を設置しようとすると、それだけ強い引抜け力が生じてしまい、基礎も含めた改修工事が必要となる場合があるため、全体のバランスを見て補強方法を検討します。
※接合部だけ変えたとしても机上論では数値が改善したように見えますが、耐震改修工事は壁補強工事が基本となります。

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耐震診断NO2

誰でもわかる!木造住宅の耐震診断2E38080~耐力壁~-1024x683
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。


前回、誰でもわかる!と言いながらも結局のところは分りにくい分野であることは間違いないのですが、懲りずに第2段やります。
今回のテーマは耐力壁です。

前回の説明で保有耐力という説明をいたしました。
現地調査で壁の強さを確認して、全て合計したものが保有耐力です。
ここでいう強さを持つ壁を「耐力壁」と言います。

下図は壁の構造を表したものです。
   
 誰でもわかる!木造住宅の耐震診断2-壁構造図-1 (1)

単純に耐力壁といっても、柱を挟んで両側に面材が付きます。
また、壁の内部には部分的に筋交いと言われる構造材が設置されます。

誰でもわかる!木造住宅の耐震診断2-筋交い-1

1枚の耐力壁の評価は下記です。

<片側の面材の耐力>+<もう片方の面材の耐力>+<筋交いなど構造材の耐力>

各面材には耐力が下記のように設定されています。

誰でもわかる!木造住宅の耐震診断2-耐力壁表-1

例えばどちらの面材も石膏ボードで、3つ割り筋交いのある壁は、
<石膏ボード 1.1kN/m>+<石膏ボード 1.1kN/m>+<3つ割り筋交い 1.9kN/m>=<4.1kN/m>という強さになります。

この壁の強さには、接合部の金物に応じた低減要素があるのですが、接合部のお話はまた後日となります。

耐震診断の現場では、各壁の面材の仕様を確認していくのが重要な作業となります。
耐震改修工事は弱い面材を強い面材に変更する工事となります。

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寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

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