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2018-08

売出価格と成約価格

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こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。

本日は売出価格と成約価格について解説します。

中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。売りに出しているエリアやタイミング等個々の要因によって差はあれど、その乖離率は、昨今では平均で約5%~10%近くになっています

成約単価E38080在庫単価E38080乖離幅


売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。

だから、売り手側には必ず思惑があるのです。
いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。

例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう!」

「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう!」
など・・・

仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。

一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。

もっとひどい事情を言ってしまえば、
一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。買い手の仲介業者は価格が下がれば、自分の手数料も下がるだけですし、結果的に、買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。

だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。
あなたの味方になってくれる専門家(エージェント)と家探しをするという事が非常に大切になってきます。

弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、中古不動産の過去の成約事例、周辺の類似成約事例、周辺の現在の売出し状況を鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

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隣地関係

こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。

今回は隣地との関係です。

民法の相隣関係の規定は、近隣同士の権利調整などのため、土地や建物の所有者に権利や義務などを定めた規定です。
ただし、民法は私法で私人間を調整する法律のため、建築基準法とは異なり、強制力はありません。したがって、実際には裁判所の確定判決が必要となる事も多いそうです。しかし、近隣と交渉する際には、非常に有益な知識となるので理解しておいた方が良いと思います。

隣地使用権は、工事などのため、隣地所有権者に隣地の使用を請求できる権利です。家の新築や増改築で、どうしても隣地を使用しなければ工事ができない場合、その土地の使用を請求できることになっています。この場合、工事用の足場を組むことも含まれます。

囲繞地通行権も、他人の土地に囲まれた袋地の所有者が、囲んでいる隣地を通行できる権利です。ただし、隣地所有者にとって不利益となるので、通行の場所や方法は必要最小限にしなければなりません。

土地所有者は雨水など自然に流れてくる水を妨害してはならず、高地所有者は必要な排水を低地に流すことが出来ます。同様に、他に方法がなければ、水道管、ガス管、電線、電話線などを隣地に配管、配線できると考えられています。なお、屋上から直接雨水が隣地に流れ込むことは禁じられています。

敷地の境界には、隣家と共同費用で塀などを設置できます。そして、建物を建てる際には、建物を境界線から50cm以上離す義務があります。ただし、その地域で行われていなければ、その必要はありません。
また、他の敷地が見渡せる窓や縁側を境界線から1m未満の距離に設けるときは、目隠しが必要となります。さらに、隣地の植栽の枝や根が越境して支障がある場合は、枝を切り取るよう請求でき、根は自分で切り取ることが可能となっております。

日照権については、明文化された法律がないが、その被害に対して損害賠償や建築の差し止め請求ができます。ただし、社会生活上がまんすべき限度を超えたと裁判所が判断した場合に限られているようです。なお、この日照権については、建築基準法の日影規制と直接な関係ありません。

しっかりと規定も確認して、隣地と揉めることのないようにしたいものです。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

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不動産購入諸費用

20180226不動産取得時の税金

こんにちは!
岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。

本日は不動産購入諸費用について考えてみましょう。

土地や建物などの不動産を取得すると、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税がかかります。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

お問い合わせは⇒

不動産取得税は、土地や建物を購入した際や、建物を新築した際にかかる都道府県税です。取得の理由や有償・無償にかかわらず課せられるもので、登記の有無も関係ありません。

一定の要件を満たす住宅や、住宅用土地については、不動産取得税の軽減措置があります。したがって、通常の住宅取得であれば、不動産取得税はゼロとなることが多いですが、ワンルームマンション等、小規模な住宅を取得する際には、軽減措置の対象とならないケースもあるので、注意が必要です。

登録免許税は、土地や建物を取得し、所有権移転登記や保存登記などの登記をするときにかかる国税です。
住宅ローンなどのための抵当権設定登記や賃借権設定登記などにも課せらせます。
また、登記そのものは司法書士に依頼することが一般的なので、税額に加えて司法書士への手数料が必要となります。

税率は登記の種類によって異なりますが、一定の要件を満たす自己居住用住宅については、所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記などの税率が軽減される措置があります。なお、この軽減は家屋のみで、土地についてはの適用はありません。

印紙税は、土地や建物を購入する場合の売買契約書や建物を新築する場合の建築工事請負契約書、住宅ローンを借りる場合の金銭消費貸借契約書など、契約書を作成した時に課せられる国税です。
印紙税額は、契約書の内容や契約金額、受取金額などによって定められており、売買契約書や請負契約書の印紙税の税率は一部軽減されてます。なお、住宅についての軽減措置はありません。

また、建物の譲渡や建築工事費、設計料、不動産の仲介手数料などについては、消費税が課されます。ただし、土地の売買や賃貸住宅の場合の賃料などには消費税は課せられません。

このように、不動産取得時には様々な税金がかかる事を知っておくと、資金計画を立てる際に役立つかと思います。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

お問い合わせ⇒https://www.fudo-apo.co.jp

事故物件

「事故物件」価格への影響【実例】

こんにちは!
岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。

今日は心理的瑕疵該当物件いわゆる事故物件についてです。
安い物件には、それなりの理由があります。

その理由の一つに、「心理的瑕疵物件(しんりてきかし)」、いわゆる「事故物件」というのがあります。

物件広告の備考欄に「告知事項あり」と記載されていることがあります。
これが事故物件であるサインです。

最近遭遇した事故物件は、前所有者が2017年9月にお風呂場で自殺したというものでした。

価格は2,780万円、広さは約75平米。

同時期に同マンション内で売りに出ていた他の住戸が4,600万円。

4,600万円の物件の方がやや広く、方位は反対方向を向いていました。

条件を揃えるため、事故物件の平米単価を、4,600万円の物件の広さで割戻してみたところ、約3,100万円となりました。

さらに、このマンションの場合、バルコニーの方位によって眺望に差があり、これまでの取引相場にも差がでていたため、その分の補正を行うと、事故物件は3,200~3,300万円相当の値付けをしているという結果がでました。

つまり、事故物件と、そうではない物件とでは、約1,400万円程度の差がついているということになります。

これが事故の影響と言えるでしょう。

確かに安いのですが、先代が自殺となると、これくらいの差がないと、ちょっと売りづらいのではないかと思います。死亡の原因が、病死や孤独死とか、かなり年月が経過しているということであれば、心理的な影響(=価格への影響)は柔らぐと思うのですが...

なお、このような場合、マンション全体が事故物件と言われるわけではなく、

事故があった住戸や、例えば投身自殺で落下途中に接触したとか、他の住戸で刺されたあと少し移動し絶命した先の住戸、上階で死亡者が出て発見が遅れ体液がしみてしまった階下の部屋、といように、直接的に関係がある部屋を事故物件として扱うことが一般的です。
病死などで発見が数日遅れたというような場合には、一応、告知されたうえで取引されますが、事故物件と言われるほどは、価格への影響はありません。

家の価格というのは、「将来自分が売った価格-買った価格」の差で決まります。

自分が将来売却するときに事故物件であるがゆえに安くなってしまったとしても、自分が買った時もそれが理由で安かったのであれば差が小さいということになりますから、資産減少のダメージは無かったということになりますが、「万人が好む=リセールバリューが高い」という基本を考えると、やはり積極的には選ばない方がいいと思います。

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相続農地

農地
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント:不動産apoです。

今回は相続財産の農地についてです。

相続が発生した際に、親が所有していた田舎の農地を引き継ぐといったケースがあります。

相続人の方は都心でサラリーマンをしており、相続した農地は利用されず、耕作放棄地となってしまう、ということは充分に考えられる状況です。

では、相続した農地はどのように活用したらよいのでしょうか。

そもそも農地は、国民の食糧自給の礎となる、ということから、簡単に売却したり、農地から宅地へ転用することが認められていません。

農地法にそれぞれ要件が定められており、農業委員会への許可や届出が必要になるのです。

農地の所在や規模に応じて、「原則許可が認められない」「原則許可」とそれぞれ決められています。

条件に応じて、活用方法を検討していくようにしましょう。

活用方法は大きく分けて、「農家に貸す」「売却する」「転用する」といった方法があります。

「農家に貸す」

一番、許可等の面でハードルが低い方法はこの農家に貸すという方法でしょうか。

農地法の制限は、原則として良好な営農条件を備える土地については、そのまま農地として保護していきたい、という理念に基づいています。

農地をそのまま農地として利用することになるので、許可等のハードルは低くなります。

ただ、そもそも農家自体の人手不足という状況があるので、借り手がつかないという問題も生じます。

農業委員会による斡旋や、農地バンクへの登録なども利用してみましょう。

「売却する」

そのまま農家に売る、という方法です。

こちらも農地として利用されることになるので、許可等のハードルも高くはありませんが、やはり買い手がつかない、という問題は残ります。

また、買いたいという農家の方がいても、その方に資金力がなければいけません。

「転用する」

こちらは、土地自体を「農地」から「宅地」や「資材置き場」「太陽光発電所」に変更してしまう方法です。

農地に比べて利用方法が広がり資産性も増すので、自ら利用する場合も、他人に貸す・売る場合にも、選択肢が広がります。

ただ、この方法のネックはそもそも転用することの許可等が下りにくい、という点です。

良好な営農条件を備える農地は保護したい、という農地法の趣旨からすると、農地ではなくなってしまうので、許可等の条件が厳しくなっています。

相続した農地について利用予定がない場合には、なるべく早めに活用方法を検討された方がよいかもしれません。

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寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

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