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2018-10

頭金0円での資金計画

「頭金0円の方」にお勧めするローンの組み方-1024x713
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は頭金0円でのローンの組み方

頭金がない」というお客様が結構いらっしゃいます。

あるいは、今は超低金利ということもあって、「自己資金は使わず、できるだけローンで調達したい」という方も少なくありません。

(個人的には、この意見には賛成です。)

さて、ここでローンの組み方を少し工夫するだけで、数十万単位で節約することができます。たとえ同じ銀行でも、選択するプラン次第で変わるのです。

銀行が、皆さんのコスト圧縮の提案をしてくれると期待してはいけません。

皆さん自身でプランを選択しなればならないのです。

今回は、住宅ローンで人気のS銀行を例に、資料を作成してみました。

実際に存在する商品プランと料金をもとに計算しています。

ご存知の方も多いかもしれませんが、住宅ローンを借りるときには、「事務手数料」や「保証料」というコストがかかります。

事務手数料は、借入額に関係なく定額で何円となっており、保証料は借入100万円あたり2万円程度に設定されていることが多いです。

また、最近では「融資手数料型」というプランを用意している銀行も増えてきました。

融資手数料型というのは、保証料や事務手数料がかからない代わりに、融資額の2.16%の融資手数料がかかるというプランです。
勘のいい方はお気づきのとおり、保証料は「100万円あたり2万円」ですから、「借入額の2%」と読み替えることができます。

対して、融資手数料型は「借入額の2.16%」ですから、0.16%高いということになります。

でも注意してください。

頭金0円の方は、「じゃあ、安い保証料型の方でいいや」と簡単に選んでしまってはいけません。

家を買うときは、物件代金の他に、登記の費用や火災保険料、仲介手数料等、だいたい物件価格の7~8%の諸費用がかかります。

頭金0円の場合には、これらについてもローンで調達しなければなりません。

銀行の視点で考えると、諸経費部分の融資は、無担保の貸付のような位置づけになるので、できれば融資したくないのです。

銀行によっては、上述の保証料が、物件部分は100万円あたり約2万円、保証料部分は100万円あたり約10万円と設定されていたりします。

これを考慮すると、「もしかしたら、融資手数料型の方が安いかも...」という気がしてきますよね。

回りくどくなりましたが、下記のリンクがその比較資料です。

「③(丸3)」の箇所が、比較の結果です。

≪某銀行 保証料型と融資手数料型の比較≫

https://rchukai.jp/c_doc/20180817011.pdfhttp://


結果は一目瞭然ですね。

皆さんも気を付けて選ぶようにしましょう

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。
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水道管埋設図
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は私道埋設管に注意!

水道は前面道路の本管から真っすぐ敷地内へ引き込むことが原則です。

通常であれば上図のaのように前面道路内の配管から各戸へ水道を引き込むわけですが、敷地の位置関係や権利関係、あるいは前面道路に本管がない、
あるいは前面道路に本管が埋設される前に工事された引込管をそのまま使っているなどの理由で、引込管が他人の敷地の下を通って埋設されているケースがあります。
また、その逆に他人の引込管が自分の敷地を通っているケース(C)、さらには1本の引込管を数軒で共用しているケース(b)などもあります。

このようなケースは、一般的に整備の行き届いていない私道で多くみられます。その他、一帯が借地の場合、以前は借地だった場合にも見受けられますが、たとえ前面がしっかりと整備された道路であっても安心はできませんので注意が必要です。

自分の住宅への引込管が他人の敷地を通っていれば、漏水事故などが起きたときにその責任を問われることになりかねません。逆に、自分の敷地に他人の引込管が通っていれば、建築に何らかの支障が生じることもあるでしょう。

また、1本の引込管を数軒で共用していれば(上記図b)、水圧低下による水量不足が起きやすくなります。

なお、敷地の前面が私道の場合で、既にある水道の埋設管にあまり余力がないときにも注意しなければなりません。新たに引込管を接続すると、同じ管を使う近隣などで水圧が下がる可能性があるときなどには、公道面からの引込管工事をすべてやらなければならない場合もあります。
いずれにしても、引込管の埋設状況に問題があれば、それを引き直すことを前提として考えなければなりません。これらはたいてい水道局の給水装置図面などで判明するため、売買契約前に重要事項として説明されますが、購入前には工事費用も予算に入れておく必要がありますので、事前に不動産の担当者へ確認をしましょう。

ご不明な点等がございましたら

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マンションの修繕積立金

20180903自分の住む不動産は『資産』のはずなのに・・・。皆様は修繕積立金の目安はいくらかを把握していますか?
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は修繕積立金です。

マンションの修繕工事に使う財源が不足する懸念が強まっています。

所有者が払う修繕積立金の水準を日本経済新聞が調べたところ、全国の物件の75%が国の目安を下回っていたという記事が少し前に出ました。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28577740W8A320C1SHA000/http://
適切な維持管理には引き上げが必要だと思いますが住民合意は簡単ではありません。特に大都市に多い超高層住宅(タワーマンション)は増額に不安があります。そもそも、超高層住宅(タワーマンション)の大規模修繕が行われ始めたのはつい最近です。その為、今まで経験のある超高層住宅(タワーマンション)が少ない為、管理不全予備軍と呼ばれる超高層住宅(タワーマンション)の増加は周辺に悪影響を及ぼしかねないと言われています。

また、積立金不足から工事を先延ばしにするケースもあるようで、マンションの安全性を損なうことにもなりかねません。

突然ではありますが、皆様は修繕積立金の目安はいくらかを把握していますか?

国土交通省のガイドラインによると、30年間の均等払いで、15階建て未満は1㎡あたり月178~218円、20階建て以上は月206円を必要額の目安としているようです。

実際の必要額は建物の状態にもよるため、国の目安を下回っても直ちに問題とは言い切れません。

新築分譲を手掛ける不動産会社は新築時、販売促進を重視して割安な積立金を提示する事が多く、割安な積立金となっているケースが多いようです。

結果、約2割のマンションが大規模修繕工事の際に、積立金が足りずに金融機関からの借り入れや一時金徴収で修繕費用を賄うケースがあるそうです。
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf国土交通省の修繕積立金のガイドライン

そのような状況に大手不動産事業者や大手建設会社が保守費用を抑えられる新築マンションの販売や、修繕工事の受注を広げているようです。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO33694810R00C18A8TJ1000/http://
2018年8月2日 日本経済新聞朝刊より)

野村不動産は12年程度が多い修繕工事の周期を、新築物件で最長18年に延ばせるようにするようです。そのような建物の供給が広がれば、ランニング費用が抑えられる事につながりそうです。

管理組合の積立金不足が問題となる中、最新技術を使って物件の寿命を延ばし、保守を含めた住居費を抑えられるようにすることで、新築物件の販売増につなげたい考えのようです。

個人的な意見ではありますが、これから人口減・家余りの時代に、新築物件の供給をし続ける事に不安を覚えますし、大学在学中にコンクリートの長寿命化の研究をしていましたので、コストを掛ければある程度の長寿命化は可能だと思いますが、新築時のコストに反映される訳なので販売価格の上昇が気になるところです。

大規模修繕工事は外壁の塗装や屋上防水、配管の交換などをする工事で、実施周期はマンションの区分所有者で作る管理組合や管理会社が決めています。

最近では『住民経営マンション』という考えが広がり、「自分達のマンションは自分達で管理する」といった動きが広がり、そこに住む人達でメンテナンスのタイミングや依頼を行うマンションが増えてきていると聞きます。

しかし、残念ながら分譲時に不動産会社が示した案(管理組合や管理会社)を変えないままのケースが多く、現在、多くの物件が約12年ごとに大規模修繕工事を行っています。

野村不動産は分譲マンションの主力ブランド「プラウド」で、修繕工事の周期を16~18年に延ばせる仕様の新築物件を横浜市と千葉県市川市に建設するようです。

外壁タイルを強度が高い接着剤で貼り付け、寿命の長い塗装剤や排水管も採用するようです。

新築工事費は従来物件より2%ほど割高になるようですが、購入者が長期的にみて、どう判断されるかを注目していきたいと思います。

国土交通省によると、既存の分譲マンションは全国で640万戸を超え,築40年を超える物件も約1割を占めるなど老朽化が進み、修繕需要は高まっています。

老朽マンションの『玉突き建替え』といった、容積率をさらに付加できる建替え推進のような動きもあり、工事費の高騰や修繕積立金の不足の問題など不動産を取り巻く環境では色々あります。

長谷工リフォームでも、超高層マンションの修繕で使う足場の自社保有を増やし、割高なリース料を抑える事で修繕工事のコスト圧縮を進める動きが始まっているようです。

屋上防水では耐久性が高く、新築並みの性能を容易に確保できる素材や工法を採用して保証期間を従来の15年から20年に延ばし、大規模修繕工事の周期の延長につなげる予定のようですし、大手建設会社も積極的に工夫する事で、消費者の信頼を得ようといった動きが広がっています。

勿論、重要な事は自分の住む不動産は『資産』でもありますので、その資産管理を人任せにするのではなく、自ら管理をする立場で積極的に情報収集を行う必要がありそうです。

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立地適正化計画

20180917立地適正化計画-浸水想定域に住宅誘導?!
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は
2018年9月2日の日本経済新聞の朝刊に『浸水想定域に住宅誘導 まち集約の自治体9割で 防災後手、計画の再点検を』というタイトルでの記事が出ていました。
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO34840540R30C18A8MM8000/

今回の記事を見て、自分の意見も交えてコメントしたいと思います。

先日も北海道胆振東部地震が発生してしまいました。また少し前には西日本豪雨などで洪水被害が相次ぎ、天災への備えが一段と求められるようになっています。その中で、まちの集約計画を掲げる主要な自治体の約9割で、浸水リスクの高い地区にも居住を誘導していることが日本経済新聞の調べで分かったようです。

こうした地区にはすでに住宅が集まっているケースもあり、都市の効率向上と災害対策を両立させる難しさが浮き彫りになったようです。



もともと、地形と自然災害には強い関連があると言われます。

たとえば、低地では洪水など水の被害を受けやすいし、地震時には揺れが増幅されやすく、液状化が起きることもあります。

一方、台地、丘陵などの高台では水による被害は起こりにくいものの、丘陵の崖を削って作られた土地では造成方法によって地震時に崩壊する危険があります。

つまり、自分がいる場所の地形が分かれば、そこにどんな危険があるのかが分かるというわけです。

しかも、日本の地形は大ざっぱにいうと4種類しかなく、山地、丘陵、台地、低地で、リゾート利用以外では山地に住む人は少ないので、それ以外の3種類を事を把握していれば良い事になります。

そもそも、今回の立地適正化計画の策定に手を挙げている自治体のほとんどが駅近・利便の良い場所に集約をしていく事を発表していますので、そこに今回の浸水リスクが関わっていると思います。

そもそも、鉄道を施設する場所を選定する上で、昔は開発費用等を抑えられる低地を選択してきた歴史を思い出せば、今回の浸水リスクの高い地区への誘導となってしまっている事はよく分かります。

現在、コンパクトシティー形成をめざす「立地適正化計画」の策定が全国で進んでおり、120以上の市町が居住を誘導する区域を設定しています。

http://www.mlit.go.jp/en/toshi/city_plan/compactcity_network.htmlhttp://

今回の記事を読んでみますと、日本経済新聞は居住誘導区域を3月末までに発表した人口10万人以上の54市を対象に、調査表や聞き取りを通じて浸水想定区域との重なり具合を調べたようです。

その結果、全体の89%となる48市で1メートル以上の浸水想定区域の一部が居住誘導区域となっていたようです。うち45市は大人の身長に近い2メートル以上の区域とも重なっていたようです。

既に市街地が形成されている事を理由だけに立地適正化計画の居住誘導区域を指定してしまうと、毎年、自然災害が増えていますので、いつか問題が発生した場合にトラブル事も懸念されます。

紙面を読んでいて初めて知った事として、西日本豪雨で被害を受けた広島県東広島市では居住誘導区域で浸水があったようです。一部は浸水リスクが指摘されていたようです。

残念なことに現在の誘導区域は被害対策が最優先で都市計画の議論がなされていない事を把握しておかなければなりません。

勿論、今後の住宅購入をする際には人口減・家余り・インフラの整備更新のしやすい場所(立地適正化計画内)に集約が図られてくると思いますが、その居住誘導区域内のハザードリスクの有無の調査は非常に重要だと思います。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にしていただければ幸いです。
ご不明な点等がございましたら

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不動産取得税

不動産取得税
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は不動産取得時にかかる「不動産取得税」についてです。


個人の住宅を取得した際には、土地・家屋ともに不動産取得税の軽減措置があります。
軽減措置の適用があれば、不動産取得税はゼロ~数万円程度ですむものもあるため、
今回はその軽減措置の具体的な要件などに触れたいと思います。

▼不動産取得税の計算方法
軽減措置の適用の前にまずは、不動産取得税の計算方法についてお伝えします。
不動産取得税は、課税標準額さえわかれば次の式により簡単に計算できます。
不動産取得税額=課税標準額×税率

不動産取得税を計算する場合の課税標準額は、市町村役場の固定資産課税台帳に登録された価格(固定資産税評価額)によることが原則であり、実際の売買価格や建築工事費などではありません。
※また、贈与などによる取得の場合も贈与税における土地の評価方法とは異なります


▼新築住宅における課税標準の特例(軽減措置)
床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅を取得(増築、改築を含む)した場合には、課税標準額から1,200万円が控除されます。
また、2020年3月31日までに取得する認定長期優良住宅では、この控除額が1,300万円に増額されることになっています。

家屋の不動産取得税額=(課税標準額-1,200万円)×3%※ 一戸建て以外の貸家(マンション、アパートなど構造上独立した区画を有する住宅)の場合には40平方メートル以上240平方メートル以下となります。
※ マンションなど区分所有建物の場合には、共用部分の面積を共有持分で按分し、専有面積を加えた合計面積で判定します。
※ 住宅の用に供すること(自己の居住用または賃貸用の住宅であること)。
※ 1998年12月31日以前の取得では価格要件(1平方メートルあたり176,000円以下)がありましたが(新築、中古とも)、現在は価格による制限はありません。
※ 軽減措置の対象となる住宅を新築してから1年以内に、その住宅と一体になる住宅(離れなど)を別途新築したり、あるいは増築したりして合計床面積が240平方メートルを超えることになった場合には、その住宅全体が軽減措置の対象外として扱われ、当初の軽減分が追徴されることになります。
※ この場合の住宅(居住用家屋)の範囲には、いわゆるセカンドハウス(毎月1日以上など定期的に居住の用に供するもの)が含まれますが、別荘(保養目的で利用するものなど)は含まれません。

▼中古住宅における課税標準の特例(軽減措置)
以下の要件に該当する中古住宅を取得した場合には、課税標準額から一定額が控除されます。ただし、課税標準額のほうが控除額よりも低い金額の場合、不動産取得税額がゼロになるだけで還付などがあるわけではありません。

家屋の不動産取得税額=(課税標準額-控除額)×3%

【軽減措置を受けるための要件】
□ 個人が自己の居住用として取得したもの
□ 1982年(昭和57年)1月1日以後に新築されたもの(登記上の建築日付)
□ 1981年(昭和56年)12月31日以前に新築されたもので新耐震基準に適合していることの証明がなされたもの(「耐震基準適合証明書」など)
□ 1981年(昭和56年)12月31日以前に新築されたもので、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入したもの(2013年4月1日以降の取得にかぎる)
□ 家屋の取得後6か月以内に一定の手続きにより耐震改修工事を実施し、所定の証明を受けたもの(2014年4月1日以降の取得にかぎる)
□ 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下のもの
※ マンションなど区分所有建物の場合には、共用部分の面積を共有持分で按分し、専有面積を加えた合計面積で判定します。

【控除額】
取得した中古住宅が新築された時期に応じて控除額が異なります。
取得した日-1

▼住宅用土地における税額軽減の特例
以下の要件に該当する「住宅用土地」を取得した場合には、税額から一定額が軽減されます。

土地の不動産取得税額=課税標準額×3%-軽減額
□ 新築住宅用の土地と住宅を同時に取得した場合
○ その土地上の住宅が軽減措置の対象であること
○ 自己の居住用以外(賃貸目的など)の場合には、新築後1年以内の未使用の住宅の敷地であること
※ 宅地建物取引業者等が新築してから1年以上経過した未使用住宅を賃貸目的で取得した場合には、土地の軽減対象となりません。

□ 土地を先に取得し、後から住宅を新築する場合
○ 1999年4月1日から2020年3月31日までに土地を取得した場合、軽減措置の対象となる住宅を、土地の取得後3年以内(本則は2年以内)に新築すること
※ 親が土地を取得し、子がその土地に住宅を新築するような場合にも適用されます。

□ 住宅を先に新築し、後からその敷地を取得する場合
○ 軽減措置の対象となる住宅を新築した後、1年以内にその敷地を取得すること
○ 住宅を新築した者が土地を取得すること

□ 中古住宅用の土地を取得した場合
○ その土地上の住宅が軽減措置の対象であること
○ 土地と住宅の取得が同時であるか、土地の取得後1年以内に住宅を取得、もしくは住宅の取得後1年以内にその敷地を取得(当初は借地だったような場合)すること
○ 新築後1年を超えた未使用の住宅用土地(ただし、1998年4月1日以後の新築住宅の場合)を含む
○ 住宅取得者と土地取得者が同じであること

【軽減額】
次のうちいずれか「多いほうの金額」が軽減されます。
(1)45,000円(税額が45,000円未満の場合にはその金額)
(2)a×b×3%
a=〔土地の1平方メートルあたりの価格×1/2〕
b=〔住宅の床面積×2〕

※ aの部分が〔土地の1平方メートルあたりの価格×1/2〕となるのは1996年1月1日から2021年3月31日までの取得であり、以降の取得では〔土地の1平方メートルあたりの価格〕となります。
※ bの部分は、1戸あたり200平方メートルが限度となります。
※ 住宅の持分を取得した場合は〔45,000円×持分〕または〔a×b×3%×持分〕です。
※ 土地の軽減額の計算に「住宅の床面積」が出てくるので勘違いしやすい部分です。間違えないように気をつけてください。
※ この軽減措置により、一般の住宅で土地面積が200平方メートル以下の場合には、実質的に土地の不動産取得税がゼロとされるケースも多くなります。

不動産取得税は場合によっては高額になることもありますのでご相談ください。

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寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

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