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2018-11

不動産売買のクーリングオフ

20180709クーリングオフ
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回はクーリングオフについて。

宅地建物取引業者(=宅建業者)が売主の場合で、買主が宅建業者でない場合、クーリングオフが使える場合があるのはご存じですか?
これは、強引に買付申込や契約をさせられてしまった場合や、衝動的に買付申込を行ってしまって契約解除を行いたい場合に適用されます。

(引き渡しを受け代金を全額支払った後にはクーリングオフは適用外となります。)

まず、買付申込を行う場所が宅建業者の事務所などでない場合、これは喫茶店やレストランなどの事をさしますが、その場合はクーリングオフの対象となります。

例を挙げると、買付申込を行う場所が喫茶店で契約は宅建業者の事務所の場合でもクーリングオフが出来ます。これは、最初の申込時にどこで行ったかが重要となります

そして、その際に宅建業者からクーリングオフの説明を書面で行われた場合は、その日から8日間はクーリングオフをすることが可能となります。

買付申込時などにクーリングオフの説明がなかった場合についてですが、これは期間を定めずにいつでもクーリングオフを行って良いという事になります。

もちろん引渡しを受け代金を支払った後には行う事は出来なくなります。

ですので、買付申込時には、必ず説明を受けたかどうかを覚えておくことが良いと思います。

買付申込や契約する場所が重要とお伝えしましたが、買主自らが指定した場合で買主のお勤め先やご自宅で行った場合などは、クーリングオフの対象外となりますので、お気を付けください。
これは、ご自身の行動範囲のエリアにわざわざ呼んで行った行為ということには民法も宅建業法も擁護はしてくれないという事になります。

また、重要な事でいうとクーリングオフをする場合の方法です。

これも買主は書面で行わなければなりません。そうでないとクーリングオフをしても無効扱いとなるので、くれぐれもお気を付けください。

クーリングオフを行った場合でも、損害賠償を請求される事はありませんので、もし不当に請求された場合は、支払う義務はありませんので言われたから支払うなんて事のないようにしてください。

契約時に手付金を支払った場合ですが、クーリングオフが適用されたら、全額戻ってきますので、手数料などといって差し引かれる事のないよう、こちらもしっかりと確認をする方が良いと思います。

宅建業法での規定は、これ以外にもさまざまな規定があります。

何かご不明な点等ございましたら、お気軽にご連絡ください。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。
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マンション購入の重要ポイント 財務状況

マンションの財務状況の調べ方-1024x713
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回はマンション購入時の重要なポイントです。

中古マンションの良し悪しを判断する際には、下記の4つが大きなポイントとなります。

部屋が綺麗、汚いというのは、リフォームすれば綺麗になりますし、ご自身の予算の振り分け次第では、新築マンションよりも高グレードにすることだってできますので、正直どうでもよい軽微な問題ですが、下記の項目は、自分自身では解消のしようがない超重要ポイントです。

1.新耐震or旧耐震。

2.これまでの維持管理の状況と現在の財務状況。

3.眺望、陽当たり。

4.共用施設の充実度。

財務状況が悪く、必要な修繕もままならない」とか、「現在は築浅で綺麗だが、今のペースでは到底、将来の修繕の資金を工面できない。」というようなマンションも少なからず存在します。

これらのの資料は、「重要事項に係わる調査報告書(名称は管理会社により若干違います)」とよばれるもので、中古マンションの取引に際して、不動産仲介会社からマンション管理会社に発行の依頼をかけて、有料で発行してもらうものです。


手に入れた重要事項に係わる調査報告書は下記の点に注意して書類を確認するようにしましょう。

・マンションの全体の修繕積立金残高と滞納額

・マンション管理組合での借り入れの有無

・これまで実施した修繕の履歴の有無とその内容

・その他特記事項

内見の際に、外壁などに劣化事象が見られたにも関わらず、修繕積立金残高が少ないというような場合には、購入を見送ることも考えなくてはいけません。以前に投稿した、★★『起こりえる絶望的な新築マンションの未来。本部エージェントの現場レポート≪中古マンション編≫5』★★のようなこともあり得ますので、注意してください。不動産仲介会社が「重要事項に係る調査報告書」を取得するときには、併せて「長期修繕計画表」も取り寄せていることが殆どです。長期修繕計画表には、「いつ、どのような工事が必要で、いくら必要なのか?」というような、将来の計画が書かれています。あくまで計画であり、必要とされる工事や金額については想定ですので、実際には、そのタイミングで建物の調査を行ない、適宜計画を修正しながらマンションの維持管理をしていくことになります。現在の積立金残高が、おおむねその計画通りに貯まっているのかなども、チェックしておくようにしましょう。

その他、皆様がペットを飼育したいとか、カーペットではなくフローリングに変更したいとか、楽器を演奏したいというような希望がある場合には、それらについても記載されていますので確認しましょう。駐車場の空き状況についても記載がありますが、調査時点に「空きあり」となっていたとしても、皆様が引き渡しを受ける(=所有権移転)ときまでには空きが無くなってしまうこともあり得ますので、参考程度にとらえておくようにしましょう。通常は、引渡前に空き区画を予約するとか、売主が使用していた区画を引き継ぐといったことはできませんが、例えば、身障者用区画でないといけないというような特別な事情がある場合には、管理組合と相談の上、所有権移転前に区画をおさえることができることもあります。

契約をする前に、これらのことも確認し、納得して住まいを購入するようにしましょう。

ご不明な点等がございましたら

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古い水道管

鉛管の写真
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は水道管について

水道の引込管(給水管)には、鉛管(えんかん)、鋳鉄管(ちゅうてつかん)、ステンレス鋼管、塩化ビニル管、ポリエチレン管などさまざまなものがあります。このうち安価で加工が容易な鉛管は、明治時代の近代水道普及期(明治31年)から広く使われてきました。

ころが鉛管は、古くなっていると地中で漏水することが多く、

水漏れ
また鉛による人体への影響が指摘されるようになり、現在はステンレス鋼管、塩ビ管などが使われるようになっています。


鉛管だからといって即座に健康被害を及ぼすことはないでしょうが、「朝一番の水を使うときや旅行等で長時間使用しなかった場合には、念のためバケツ一杯程度の最初の水は飲用以外の用途に使用することをお勧めします」といった内容の呼び掛けが、各自治体からなされています。

ところが鉛管の使用が禁止されたのは比較的近年であり、早い自治体でも昭和50年代頃のことです。


つまり、それ以前に建てられた住宅では現在も鉛管が使われている可能性もあり、中古住宅の売買にあたって引込管の材質を確認する必要があります。

「引込管(給水管)は個人の財産である」という理由から、鉛管を他の材質のものに取り換える工事も個人の負担と責任で行なうことになっています。

古い中古住宅を購入する際には、事前に確認しておきましょう!


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建築確認申請書

検査
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は建築確認申請書についてです。

住宅を新築・増改築する場合には、着工前に建築確認を受けなければなりません。そのぐらいのことはなんとなく聞きかじったことがあるかと思いますが、意外とその内容を知っている方は少ないので、少し予備知識を知っておきましょう!

具体的には、設計図書などをそろえて都道府県や市区町村の建築主事または指定確認検査機関に確認申請を提出し、建築可関係法規の基準に適合しているかどうかについて確認を受ける。これを「建築確認申請」と呼びます。

建築確認申請は、建築物の新築・増改築・大規模修繕、大規模の模様替えなどを行う場合に必要となります。具体的には、100㎡超の特殊建築物(一号建築物)、3階建て以上の木造建築物(二号建築物)、2階建て以上の木造以外の建築物(三号建築物)、一号から三号建築物に該当しない建物で年計画区域等の地域内の建物(四号建築物)の建築等については、全て確認申請が必要となります。

一方、「新築」の場合では都市計画区域や準都市計画区域等の区域外の山地や離島などで一号から三号の建築物に該当しない建物をたてる場合のみ建築確認申請が不要となります。
ただし、建物を「増築・改築・移転」する場合では、防火地域及び準防火地域の指定を受けていない地域内で且つ増築・改築・移転する部分の面積が「10㎡未満」の場合に限り建築確認申請が不要となっています。(実際は事前に役所等でご相談される事をお勧めいたします。)
また、確認申請の手続きが不要と言っても建築基準法を守りながら増築・改築・移転を行わなければならない事に違いはなく、当然、増築・改築・移転後の建物は建築基準法の基準に適合していなければなりません。

建築確認申請後通常は3週間ほどで確認済証が交付され、工事に着手が出来ることになります。但し、法に不適合な部分があると再審査しなければ確認済証は交付されません。

住宅完成後は完了届を出して、完了検査を受け、検査済証の交付、引渡し、登記を経てようやく住宅取得となります。なお、木造3階建や一定規模の鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建物は地域によって工事中に中間検査も受けなければなりません。

▼申請者は誰か?

建築確認を提出しないと工事がスタート出来ない、と言うことを知っている人は多いのですが、誰が申請者なのかを意識している人は少ないのではないでしょうか。

建築確認の申請者は、「あなた(建築主)」です。
例外は、間取りも全て決まって変えられない、本当の建売、分譲住宅以外は、注文住宅はもちろんのこと、「フリープラン・間取り自由」という「建築条件付き」にしても、申請者は 「あなた(建築主)」になりまっす。。

(間取り変更が出来ない建売、分譲住宅だけが、申請者は売り主になります)

【その他】
住宅性能評価や長期優良住宅の認定を受ける場合には、着工より前に申請が必要になるので注意が必要です。
また、住宅瑕疵担保履行法による保険契約の申込の際には、原則として建築確認済証の写しが必要となります。基礎配筋工事等に現場検査を行い、保険証券の発行となります。但し、建設住宅性能評価を受ける住宅は現場検査を省略できます。
長期優良住宅についても、認定基準が住宅性能評価における評価項目と重複する部分も多いため、技術的審査にあたっては、住宅性能評価と重複する図書については兼用可能となっています。

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住宅ローンは返済計画

中古戸建てのインスペクションは改修工事を前提に-1024x768
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は住宅ローンは返済計画を無理なく立てる。

スルガ銀行のシェアハウス問題を巡る投資トラブルが長期化しつつあります。

金融庁は建設資金の多くを融資していたスルガ銀行に対して、一部業務停止命令を出しました。

「サラリーマン大家」は家賃を保証していた運営会社の経営破綻で融資の返済に行き詰まる方がかなり増えそうです。

昨今は、勤め人という属性を生かした低金利融資で不動産投資を始めるサラリーマン大家が増えてきていましたので・・・。

日銀が2017年2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7%増と過去最高を更新したそうです。

そのうち31.5%を占めるのは「個人による貸家業」。つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この数年、高い伸びを示してきました。

そもそもなぜ、スルガ銀行のシェアハウス問題にもあるように、オーナーは高額な物件の契約に至ったのか。背景を探ると、家賃保証の裏で不動産の価値やリターンを高く見せかける巧妙な手口が浮かび上がってきたようです。

その経緯をひもとくと、不動産の価値を実際より高く見せかけて利益を得る巧妙な営業の手法が浮かび上がります。

実態を覆い隠すために使ったのが「収益還元法」と呼ばれる不動産の鑑定手法だ。将来生み出す家賃などの収益から修繕費など費用を差し引いて不動産の価値を計算する方法であり、今回はスルガ銀行とスマートデイズという会社で、資料の改ざんなどがあったようです。(賃料や入居率を実際より高く見せかける不正が横行していた。)

また、あくまでも個人的な見解ではありますが、オーナー側にも「スルガ銀行から借りられるなら投資をしてみようかな?!」といった安易な考えもあったのではないかと思います。

また、不自然に高い利回りには「裏」がある場合も多く、オーナー側の想定賃料の妥当性を考慮する事の甘さがあったのではないかと思います。

その結果は今回のスルガ銀行のシェアハウス問題となってしまい、非常に残念です。

また、これから住宅ローン組んでご自宅を購入される方には下記の内容を把握しておいて欲しいです。

※今回のスルガ銀行のシェアハウス問題とは違い、お客様が主体性を持って、銀行を選んでいく事で、納得のいく返済計画が立てられます。

住宅ローンを借りるためには、融資先の審査に通らなければなりません。審査の申込みにあたっては、源泉徴収票、納税証明書、売買契約書などの書類一式を金融期間に提出する必要があります。

ちなみにフラット35には、最低年収や申込時の年齢制限はあるものの、職業や勤務先などによる制限はありません。しかし、一定の技術基準に適合した住宅などの基準がございます。

一方、その他の民間住宅ローンは、一般に、建物に対する制限があまりないのですが、人に対しては厳しく審査を行います。

最低年収のほか、勤続年数や勤務形態も問われます。会社員の場合には、会社の決算状況までも審査の対象となる場合もございます。

また、団体信用生命保険に加入する事が要件となっている場合には、健康状態が良好でなければなりません。

なお、定期借地権の場合の借入は難しい場合が多く、建築基準法に適合しない物件については、通常、借入をすることは出来ません。

スルガ銀行のシェアハウス問題から学ぶ住宅ローンの考え方としては、美味しそうに見える儲け話とは違い、自分達の判断によって、より良い住宅ローンが選択できる事です。

知らなくて損をしてしまう事のないよう、事前にお調べいただき、ご納得のいく住宅ローンを選ばれることをおススメ致します。

ご不明な点等がございましたら

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寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

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