FC2ブログ

2018-12

山林などの所有者不明問題

0702_山林の相続

こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は山林などの相続による名義書き換えが行われない、すなわち所有者不明土地問題です。

全国で問題となっている空き家・空地問題ですが、なかでも大きな問題になっているのが相続手続き未了の「山林」です。

宅地などと違い、資産価値が把握できない、固定資産税もかかっていない山林などは、名義書換をする手間賃だけでももったいない、という判断から何世代にもわたって相続手続きがされていないケースが多々あります。

一方で、山林については「森林法」という法律により、その保護や各種届出制度が規定されています。

無秩序な伐採などによる資源の消耗や、土砂災害などの危険の発生予防を目的としています。

こういった管理・監督を徹底するために、相続により山林を取得した場合には、登記の名義変更とは別に、市区町村長に対して相続による届出を行うことが義務付けられています。

この届出義務は、登記の名義を変更した場合でも免れず、別途届出が必要です。

行政機関には情報を一元化して、このような二度手間をなくして欲しいところですが、残念ながら現在は届出の省略は認められていません。

また、この届出を怠った場合には、「過料」という罰金制度も設けられています。

あまりメジャーな手続きでもありませんので、見落とさないようにしましょう。

相続手続きを長いこと放置してしまった山林などは、相続人がネズミ算式に増えてしまい、話をとりまとめるだけでも一苦労という状況も多々あります。

相続手続きが発生した際には、できるだけ速やかに手続きをとるようにしましょう。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。
スポンサーサイト

不動産購入時の必要書類

20180716知っておくと楽?!

こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は不動産購入時に必要な書類です。


住宅購入を決めた場合、申し込みから売買契約、ローンを借りる際などの手続き、段階に応じて必要書類を揃えていくことになります。
特に住宅ローンを申し込む際には、本人確認書類に加えて、収入を証明する書類関係も必要となります。
あと、住民票や印鑑証明書など役所へ取りに行くようになります。なるべく早めに必要書類を揃えておく事をおススメ致します。

今回は不動産購入時に必要な書類について記載したいと思います。

まず住宅購入を決めてから、引き渡しまではさまざまな手続きがあり、その都度、必要な書類がある事を把握しておいてください。

1) 購入申込時に必要な書類
2) 住宅ローン事前審査時に必要な書類
3) 売買契約時に必要な書類
4) 住宅ローン申込時に必要な書類
5) 住宅ローン契約時に必要な書類
6) 引き渡し、残金決済時に必要な書類

1) 購入申込時に必要な書類住みたい家が決まったら申し込みをします。その際、購入申込書を売主に提出する事になります。その書類を持って不動産会社は価格交渉等を行っていきます。

〇購入申込書
購入の意思を表すもので、買付証明書といわれます。ほとんどは内見をされた際に不動産会社で準備された書面を提出されます。
購入希望者の氏名や住所などの個人情報から、マンションなら部屋タイプなど、希望物件などの必要事項を記載する事となります。

〇本人確認書類
運転免許証、健康保険証、パスポートなど
本人確認書類とは、写真付きの住所、氏名、生年月日等が記載されている下記書類です。
個人のお客様(運転免許証・旅券・住民基本台帳カード・各種健康保険証 等)・法人のお客様(登記事項証明書・印鑑証明書 等)

2) 住宅ローン事前審査時に必要な書類住宅ローンを借りるために、本人確認書類、収入証明書類、物件に関する情報を金融機関に提出し、事前審査を受けることになります。
用意する書類は金融機関によって異なりますので、詳細については各金融機関の指示に従ってください。

〇事前審査申込書
所定の用紙に個人情報、借入金額などを記載します。

〇本人確認書類
運転免許証、健康保険証、パスポートなど
※本人確認書類とは、写真付きの住所、氏名、生年月日等が記載されている下記書類です。
・個人のお客様(運転免許証・旅券・住民基本台帳カード・各種健康保険証 等)
・法人のお客様(登記事項証明書・印鑑証明書 等)

※借入れを行う本人と連帯保証人、担保提供者等それぞれ用意する必要がございます。

〇収入証明書類
給与所得者:源泉徴収票をご用意ください。
個人事業主、確定申告をしている場合:確定申告書等が必要となります。
法人代表者:法人の決算報告書

〇物件に関する書類
販売図面、物件概要書、間取図、土地公図の写しなどが必要となります。

〇他に借り入れがある場合
借り入れ中の償還予定表もしくは残高証明書が必要となります。

3)売買契約時に必要な書類売買契約は基本的には不動産会社で行われます。事前に重要事項説明書を渡された場合は内容をじっくり把握し、少しでも内容を理解できるようにしておきましょう。
また、重要事項説明書と売買契約書には署名と捺印が必要です。印鑑(実印)、収入印紙(もしくは印紙代)、手付金や仲介手数料の半金なども持参することになりますので、ご準備下さい。

〇本人確認書類
運転免許証、健康保険証、パスポートなど
※本人確認書類とは、写真付きの住所、氏名、生年月日等が記載されている下記書類です。
・個人のお客様(運転免許証・旅券・住民基本台帳カード・各種健康保険証 等)
・法人のお客様(登記事項証明書・印鑑証明書 等)

※本人と共有名義者それぞれご用意ください。

4) 住宅ローン申込時に必要な書類事前審査に通った後、信用会社による本審査が行われます。さらに詳しい所得関係の書類が必要となります。こちらも金融機関による指示に従ってください。

※売買契約時に取り交わした、重要事項説明書と売買契約書をご準備いただけると、手続きがスムーズに進みます。

〇借入申込書
所定の用紙に個人情報、借入金額などを記載します。

〇団体信用生命保険申込書兼告知書
団体信用生命保険の申し込み及び、健康状態について記入する事になります。

〇本人確認書類
運転免許証、健康保険証、パスポートなど
(借り入れ本人と連帯保証人、担保提供者それぞれ用意)

〇収入証明書類
給与所得者:源泉徴収票、住民税課税決定通知書または住民税課税証明書の提出が求められます。
個人事業主:確定申告書、納税証明書
法人代表者:法人の決算報告書、法人税納税証明書、法人事業税納税証明書
※ 前年分だけでなく3年分提出を求められるところもある。

〇住民票
同居家族全員の続柄が記載してあるもの。発行後3カ月以内のものなど。

〇印鑑証明書
借り入れ本人、連帯保証人、担保提供者それぞれ必要。発行後3カ月以内のものなど。

〇他に借り入れがある場合
借り入れ中ローンの返済予定表、返済が確認できる通帳

〇物件に関する書類
売買契約書の写し、重要事項説明書の写し、建築確認済証、登記事項証明書、物件概要書、間取図、土地公図の写しなど。

※購入する物件によって揃えるものが異なります。

5) 住宅ローン契約時(金銭消費貸借契約(略して金消契約と呼ばれる))に必要な書類申し込み後に審査に通ったら、ローンの契約書を交わします。

※新住所登記:住宅ローンの契約はご新居の住民登録に基づき行うことが多いです。そのためのご新居の住民票、印鑑証明が必要です。
必要な通数はそれぞれ2,3枚なのですが、金融機関によって異なりますので、各金融機関の指示に従ってください。

〇住宅ローン契約書
借り入れ本人、連帯保証人、担保提供者がそれぞれ署名、捺印します。

〇抵当権設定契約書
借り入れ本人、連帯保証人、担保提供者がそれぞれ署名、捺印します。

〇住民票
同居家族全員の続柄が記載してあるもの。発行後3カ月以内のものなど。

〇印鑑証明書
借り入れ本人、連帯保証人、担保提供者それぞれ必要。発行後3カ月以内のものなど。

6)引き渡し、残金決済時に必要な書類
代金や仲介手数料の残りや登記手続きを行ってくれる司法書士の先生に登記費用を支払って、引き渡しを受けます。
その際、登記申請のための書類が必要となりますので、詳細は司法書士の方のご案内に従ってください。

〇住民票
同居家族全員の続柄が記載してあるもの。発行後3カ月以内のものなど。

〇印鑑証明書
借り入れ本人、連帯保証人、担保提供者それぞれ必要。発行後3カ月以内のものなど。

以上が住宅購入時に必要な書類です。段階に応じて、さまざまな書類が必要となりますので、今後の参考にお役立てください。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。


■不動産の価値とリスクを一瞬で判断

セルフインスペクションWEBアプリ:SelFin(セルフィン)・・・・無料アプリ

QRコードで簡単アクセス
SelFinQRコード

インスペクションその2

インスペクションに関するボタンの掛け違い-1024x682

こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回はインスペクションの考え方その2

インスペクションに関する勘違いシリーズです。

今回は「任意」という点についてご説明します。

改正宅建業法の施行で勘違いしている宅建業者が多いのですが、建物状況調査は任意です。義務ではありません。

※改正宅建業法で義務化されたのは、建物状況調査に関する情報提供についてです。

建物状況調査を実施していないからといって、そのことを理由に売主様を責める材料にはなりません。

例えば、引き渡し1年後に雨漏れが発生したとします。
この取引では建物状況調査が実施されておらず、既存住宅売買瑕疵保険にも加入していなかったと仮定します。(個人間売買で瑕疵の期間が3か月の契約とします)
この時、買主は売主に雨漏れの補修を求めることができるでしょうか。

答えは「NO」です。
まず、売買契約上の売主の瑕疵責任の期間が過ぎているので、売買契約を盾に売主に補修を求めることはできません。
続いて、雨漏れが発生しうる状況であったことの情報提供がなされていないことについてはどうでしょうか。
こちらも「NO」です。雨漏れが発生しうる状況であることの判断は一般の消費者には困難で、売却に当たって調査を行わなければならない義務がないからです。
最後に建物状況調査が実施されていないことについて、売主の非を責めることができるでしょうか。
これも「NO」です。
建物状況調査が実施されているかどうかは、契約時に明らかです。(重要事項説明書に記載されます)したがって、建物状況調査が実施されていないことを承知で購入したということになります。

仮に売主が宅建業者であったらどうでしょう。
売主が宅建業者の場合は、最低2年の瑕疵担保責任があるので、その事業者が倒産していない限り補修を求めることができます。
ただ、建物状況調査の実施については、売主が宅建業者であっても任意となります。

引き渡しからあまり時間がたっていないのに大きな劣化が見られると、「知っていたら買わなかったのに」と言いたくなるのですが、ここで言う「知っていたら」については、売主だけでなく買主にも責任の一端があることに注意しなければなりません。

売買契約までにインスペクションを実施するということは、万が一他の人にその物件が売れてしまってインスペクション費用が無駄になるというリスクを負ってしまうのですが、売買契約を締結してしまうと、インスペクション結果が思ったよりも悪かったからと言って、そのことを理由に白紙撤回することはできませんので、木造戸建て住宅で、相応の年数が経過している建物を検討する場合は、なるべく売買契約前にインスペクションを実施したいものです。
※今のところ、インスペクションが実施されているから高く売れるというわけではないので、売主が予めインスペクションを実施しているケースが少ないのですが、本当は売主が予めインスペクションを実施していて、その情報を開示してくれれば、もっと中古物件が買いやすくなると思うのですが、これについては今後の市場の動向を眺めるしかありませんね。

結局のところ、現況有姿という名目のもと、買主の自己責任が求められるケースが多いままなのですが、せっかくできた制度なので、防衛手段として、売買契約前のインスペクションを活用したいものです。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。

消費税増税と住宅ローン減税

5f6e23271ce6e42f6d35c3e7308a023a_s-1.jpg
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は消費税増税後の住宅ローン減税は変わるか?

今月上旬(2018年12月4日)、「政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った」と、日経新聞より発表がありました。

▼住宅ローン減税を受けられる期間が10年→13年になる可能性が!?
政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った。2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぎ、購入を支援する。購入から11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする。
出典:日本経済新聞 電子版「住宅ローン減税3年延長 政府・与党が最終調整」より引用

「11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする」とあるとおり、3,000万円の建物の場合だと、60万円の減税が追加で受けられることになります!住宅購入者にとっては、かなり助かります・・・。

▼では、増税後に購入した方がお得なのか?
消費税の増税幅である建物の2%相当額(土地は消費税非課税のため影響なし)が住宅ローン減税の拡大幅となりますので、一見影響はないようにも考えられます。
しかし、住宅ローン総額が増加した結果、金利負担も増加することとなります。当然、住宅ローン金利の増加は、住宅ローン減税が終了する13年目以降も総負担額に影響を与え続けます。
例えば上記のように3000万円の建物の場合では消費税増税による単純な負担増は60万円ですが、住宅購入時に60万円多く負担して、13年目に晴れてその60万円が手元に戻ってくるのです。

割引現在価値の考え方を用いると、現在の60万円と13年後の60万円では、明確に現在の60万円の方が高い価値があり、そういった観点では、「今」消費税負担を抑えることで得られる60万円(増税前の購入)を選択すべきとも考えられます。

したがって、一見住宅ローン減税の拡大により、消費税増税以上の負担増が相殺されているような構造ではあるものの、厳密に考えると、金利負担が増加すること及び消費税増税分の回収が13年かかることから、他の条件が同じである限り、消費税増税前に住宅を購入するのが経済的に合理的といえると思います。

ただし、報道はあくまでも「現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った」と書かれているにすぎず、まだ確定ではありません。また、今回の期間延長は「2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぐ」ことが目的ですので、既に住宅ローン減税を受けている人は対象外の可能性が高いです。

適用開始時期は明確でないものの、消費税増税後の2019年10月1日もしくは2020年1月1日からの適用が予想されます。

まずは、公式な発表を待ち判断していきましょう。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。

長期優良住宅

5f6e23271ce6e42f6d35c3e7308a023a_s-1.jpg

こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は長期優良住宅です。

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅のことです。

長期優良住宅の認定を受けるには認定を受けようとする方(建築主または分譲事業者)は長期優良住宅の建築及び維持保全に関する計画を作成し、着工前に所管行政庁に申請する必要があります。

新築についての認定制度は平成21年6月4日より、既存の住宅を増築・改築する場合の認定制度は平成28年4月1日より開始しています。

認定項目は9つ

・劣化対策・・・構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度
・耐震性・・・大規模地震力に対する変形を一定以下に制御する
・維持管理(更新の容易性)・・・構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること。(更新時の工事が軽減される措置が講じられていること)
・可変性・・・
・高齢者等対策・・・共用廊下の幅員、共用階段の幅員・勾配等、エレベーターの開口幅等について必要なスペースが確保されていることが必要
・省エネルギー対策・・・評価方法基準に定める断熱等性能等級4の基準に適合することが必要
・居住環境・・・地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内のある場合には、調和は図られること。
・住戸面積・・・戸建て(75m2)、共同住宅(55m2)以上
・維持保全計画・・・構造耐力上主要の部分、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水設備について、点検の時期、内容を定める

なお認定長期優良住宅は税制上の優遇措置として
不動産取得税、登録免許税、固定資産税、所得税、住宅ローンなどがあります。

詳しくは国交省HPをご覧ください。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。

«  | ホーム |  »

プロフィール

寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

最新記事

最新コメント

月別アーカイブ

リンク

このブログをリンクに追加する

検索フォーム

RSSリンクの表示

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード

QR