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2019-01

新旧耐震基準

防災
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は耐震基準について

建築基準法の新耐震・旧耐震とは?
1981年6月以降の建物を新耐震それよりも以前の建物を旧耐震といいます。
ただし、新耐震だから大丈夫とは言えません。
阪神淡路震災以降に建築基準法が2000年6月に改正されておりますのでより安全性をもとめるのであれば2000年6月以降の新耐震基準を満たした建物になります。
こうした新・旧の耐震基準の差は阪神・淡路大震災で発生した住宅被害の差として、はっきりと表れています。
国土交通省の「阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害」によると、

・死者数の大部分が建物等の倒壊が原因
・現在の耐震基準を満たさない昭和56年(1981年)以前の建物に被害が集中

という2点が明記されています。具体的には死者の88%が家屋、家具類等の倒壊による圧迫死と思われるものです。
また旧耐震基準の70%近くの建物が小破から大破以上の被害を受けたのに対し、新耐震基準ではその割合は30%以下まで抑えられていました。

このように大地震を想定して導入された新耐震基準は、阪神・淡路大震災で一定の機能を果たしたと言えるでしょう。

引用:阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害(国土交通省)

新耐震基準を満たしている物件の見分け方建築確認済証の交付日(※1)を確認します。1981年6月1日以降であれば、新耐震基準を満たしている物件となります。

※1建築確認済証が交付の流れ・・・建物を建てる前には市町村に建築確認申請を行い、建築基準法などの法律に違反していないかというチェックを受ける必要があります。

確認方法
木造住宅について

「建築確認済証」の交付日が2000年6月1日以降であれば、安心と言われています。
(1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊した結果、2000年に木造建築物の耐震基準をより強固にする改正が行われたためです。具体的には、新築時の地盤調査が義務化されたほか、耐力壁をバランスよく配置することや筋交いや柱を留める金具の種類を明確化することなどが定められました。)

マンションについて建築確認申請日が1981年6月1日以降になります。
マンションは「竣工年」ではないということです。

特にマンションは完成まで一定の期間が必要です。
もし1982年に完成したマンションでも、建築確認済申請日が1981年6月1日以前の場合、新耐震基準で建てられていない可能性があるからです。

中古住宅を購入する場合は専門家に確認してもらうことをお勧め致します。
弊社では購入前にエージェントが調査して旧耐震なのか新耐震なのかをお調べしてお伝えいたします。

また、契約にあたり何か問題はないかもお調べしてお伝えしております。気になる物件がございましたら是非弊社にお問い合わせ下さい。

東海地震に備えるためにも
今の自分の現状をふりかえる良い機会として備品や避難場所の確認など改めて確認してみてはいかがでしょうか。。

ご不明な点等がございましたら
岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。
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長期優良住宅

1105_強い、快適、楽チンな家

こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は長期優良住宅です。

長期優良住宅の制度が始まり、早10年が経過しようとしています。

国土交通省では、これまでの運用実績に対する評価や課題を整理し、制度のさらなる普及促進を図るための取り組みの方向性を検討するため「長期優良住宅制度のあり方に関する検討会」が開催されました。

長期優良住宅とは、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅を言います。

従来の「つくっては壊す」スクラップ&ビルド型の社会から、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的として、制度設計がされました。

簡単にまとめると、「地震に強く」、「省エネ」で「バリアフリー」、「メンテナンスが簡単」というような住宅です。

<長期優良住宅をご存じですか>

https://smile.re-agent.info/blog/?p=6529

長期優良住宅として認められるための条件は色々ありますが、「安心・快適に住める家」というお墨付きが与えられているということになります。

この長期優良住宅として認定された住宅を購入する場合、様々な税金面での優遇がはかられています。

例えば、毎年の固定資産税も新築から数年間割引されたり、購入時の登記費用の減額、住宅ローンの金利も下がり、住宅ローン減税の枠も拡大される、といったメリットがあります。

また、何かの事情により売却する必要が出てきてしまった場合にも、認定付きの住宅になるので、買主を見つけ易くなることが期待されます。

販売チラシに「長期優良住宅」である旨の記載がされていた場合には、積極的にご検討されてはいかがでしょうか。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。

低炭素住宅

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こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は低炭素住宅です。

省エネ住宅シリーズ、今回は低炭素住宅です。

低炭素建築物として認定を受けるためには、省エネルギー法に基づく省エネルギー基準と同等以上の断熱性能を確保することと、一次エネルギー消費量をさらに10%削減できる事、及び低炭素化に資する措置等のうち2項目以上を講じていることが必要になります。
低炭素化に資する措置等のうち2項目以上を講じていること

・節水に役立つ設備を採用(節水型水栓や節水型便器、食器洗浄機)
・雨水や井戸水を利用する設備を設置(雨水を貯水する)
・HEMSかBEMSを採用
・太陽光発電など(蓄電池を含む)
・ヒートアイランド対策(屋上に緑を植えるなど)
・劣化等級3
・木造住宅もしくは木造建築物
・高炉セメント(耐久性UP)等

低炭素住宅の申請は難しく感じるかもしれませんが、長期優良住宅よりも簡単に認定が受けられるようです。

低炭素住宅の認定を受けると税制上の優遇処置が受けられるようになります。

・所得税・・・住宅ローン減税
・登録免許税が税率0.1%
・フラット35S金利Aプラン
・容積率の緩和(5%)

低炭素住宅と長期優良住宅のそれぞれについて確認申請を行い認定を受ける事は可能ですが、その場合税制優遇についてはいずれかの認定を選択して適用することになると思いますので事前に最寄の税務署か税理士へご相談ください。

長期優良住宅も同じですが、建築コストや認定を受けるためのコストが上がるのも事実です。また維持保全などのランニングコストもかかるます。
低炭素住宅を建てるコスト以上に恩恵が受けられるのであれば良いのですが、必ずしもそうではないという事を理解しておかなければいけません。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。

インスペクションその5

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こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回はインスペクションその5

インスペクションに関する勘違いシリーズです。
今回は「瑕疵保険の免責事項」という点についてご説明いたします。

既存住宅売買瑕疵保険は、構造躯体と雨水の浸入に対する保険制度です。
検査会社が調査を行って、瑕疵保険の検査基準に合格しないと、保険に加入することはできません。

多くの仲介会社が勘違いしているのが、「検査に合格した住宅はお得だ」という認識です。これは大きな間違いです。
その4で記載しましたが、現時点で劣化の指摘がないことは、これから家を買う人にとってはあまり重要ではありません。
大切なのは「あと何年くらい使えそうか」の想定と、今後家のメンテナンスにどれくらいお金が必要かということです。
築15年の住宅(個人間売買)を購入したとします。
引渡し前のインスペクションで指摘がなかったので、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができました。
この住宅は「安心」なのでしょうか。
答えはNoです。

以下は保険会社によって判断がかなり異なるので、最悪の場合、免責となり保険金がおりない可能性のある事項です。

〇洪水、台風、暴風、暴風雨、せん風、たつ巻、豪雨もしくはこれらに類似の自然変象、または火災、落雷、爆発、航空機の落下、変乱、暴動、騒じょう、労働争議等の偶然もしくは外来の事由
〇地震もしくは噴火またはこれらによる津波

→つまり、災害は免責となります。最近目にする「ゲリラ豪雨」もこれに該当すると判断される恐れがありますね。

〇土地の沈下、隆起、移動、振動、軟弱化、土砂崩れ、土砂の流出もしくは流入または土地造成工事の瑕疵

地盤に起因することは免責です。もっとも地盤に起因する劣化については、中古住宅の場合、取引時点でのインスペクションで判明するので、保険金が出なくて困ったというよりは、このことが原因で保険に入れなかったという事例の方が多いと思います。

〇対象住宅の虫食いもしくはねずみ食い、対象住宅の性質による結露または瑕疵によらない対象住宅の自然の消耗、摩滅、さび、かび、むれ、腐敗、変質、変色もしくはその他類似の事由

→ここがポイントとしては大きいです。まず、虫食いが免責事項になっています。つまりシロアリ被害は保険対象外です。
続いて、瑕疵によらない対象住宅の自然の消耗が免責事項に上がっています。自然の消耗とはまさに劣化であり、雨漏れなどの保険事故発生時に、原因が劣化だと判定されると保険金がおりない可能性があります。
(ここの判断は保険会社によって大きく異なりますが、重要事項説明書などにはこのような記載がされています)

こうして記載すると、瑕疵保険は何のためにあるのか?と疑問に感じる方もいるかもしれません。

瑕疵保険の本当の価値はメンテナンスにあります。
瑕疵保険の検査基準にたまたま合格したラッキーな住宅だけが保険に加入できる、ではなく、検査基準に合格できるレベルの修繕工事を伴って中古住宅を買いましょう、という考え方が適切だと思います。
保険金が出る・出ないの問題はありますが、少なくとも改善工事は行われているので、そもそもの保険事故が発生するリスクが大幅に軽減されます。
また、住宅取得時にはリフォーム費用を住宅ローンにまぜることもできるので、後々ちょこちょこと工事をするよりも、取得時にまとめて実施した方が結果的にお得という場合もあります。
既存住宅売買瑕疵保険は消費者保護の欠かせない制度ですが、改修工事が前提であるという認識でないと、色々と判断を誤ってしまう恐れがありますので、注意が必要です。
※そもそも工事に関与していない検査会社が他社施工の中古住宅を保証するという時点で色々と無理がありますよね。

制度を活用するには、正しい知識が必要です。
仲介会社でも不慣れな事業者が多いので、中古住宅取引の際には、仲介会社にたくさん質問して、納得のいく回答が得られるか、わからなくても誠意をもって情報収集を行ってい頂けるかなどを、事業者の判断基準としての活用をお勧めします。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

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インスペクションその4

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あけましておめでとうございます。

本年も店長のブログをご覧ください。

インスペクションに関する勘違いシリーズです。
今回は「将来に渡って保証するものではない」という点についてご説明いたします。

改正宅建業法で定義されたインスペクションは「建物状況調査」と言います。
これは、建物の現在の状況を取り扱うものになります。
※報告書にも「将来に渡って保証するものではない」と記載されます。


例えば、建築士によるインスペクションを実施したとして、引き渡しから6か月後に雨漏れが発生したとします。(個人間売買とします)
買主の立場では、住宅を購入してからたった半年で雨漏れが発生したわけですから、売主や調査を行った建築士に文句も言いたくなります。

ただ、この場合の雨漏れは売主にも調査を行った建築士にも責任を求めることができません。
一般的な個人間売買の不動産売買契約では、瑕疵の期間を3か月程度とすることが多いですし、
調査時点で雨漏れがなかったのであれば、調査を行った建築士が判断できるものでもありません。

建物の各部位には目安となる耐用年数がありますが、長いものでも10年~15年で何らかの修繕が必要とされるので、
築10年~築15年くらいの戸建て住宅をリフォームなしで購入するということは、いつ問題が起きてもおかしくないことを容認するのと同じ意味になります。

瑕疵保険の勘違いは後日改めてご説明いたしますが、雨漏れの原因が単純な劣化によるものと判定された場合は、
瑕疵保険に加入していても、保険の免責事項に抵触するので、保険がおりない場合が考えられます。

こうして書くと、一般に「中古住宅は後から補修箇所が次々と出るので、新築の方が得」と言われるのもよくわかります。

ただ、この新築の方が得は適切ではありません。
少なくとも建物の状態によりけり、という条件が付きます。

第3者に保証を求めようとすると、中古住宅の場合はかなり無理があります。
ただ、保証の有無と、実際に不具合が発生するかどうかは別の問題です。
(そもそも新築でも得られる保証期間はたったの10年です。)
過剰に保険・保証に依存するよりは、本質的な家の長持ちに目を向けると、「新築の方が得」とは一概に言えないはずです。

話を戻します。
建築士による調査はあくまで現在時点の評価です。
新築時からの経過年数と現時点での状況、一般的に言われる耐用年数を考慮して、今後のメンテナンス計画を立てるのが安心して暮らすためのポイントです。
ざっくり表現すると、家が長持ちするかどうかは、水の浸入をいかに防ぐかがテーマとなります。
定期的に屋根・外壁を塗り替えるだけで、戸建て住宅は長持ちするのです。(もちろんシロアリという問題もあります)

ひと昔前、「おかかえの大工さん」という概念がありました。
雨漏れが発生したからと言って直ちに家が倒壊するわけではありません。
早い段階で気が付いて対処すれば問題ないことが多いです。
家を長持ちさせるコツは「おかかえの大工さん」を確保することです。今風に言い換えると、定期的に家をインスペクションしてくれる建築士を見つけておくことです。
インスペクションは無償ではありませんので、このシリーズでも記載した「修繕積立」を行っておくことが具体策となります。

ノーメンテナンスで何十年も無事でいられるほど、日本の気候風土は甘くありません。
これから家を買う方は「メンテナンス」の概念を忘れないようにしていただきたいと思います。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

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寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

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