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2019-02

角地

角地
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は角地のメリット

各市区町村では、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために、「都市計画」というものを策定しています。
これは「都市計画法」という法律が根拠となっています。

都市計画の中では、敷地面積に対する建築床面積の割合として「建ぺい率」というものも定めています。
例えば、建ぺい率40%の土地、という指定があれば、100㎡の土地に対して、床面積40㎡までの建物しか建てられない、ということになります。

一方、この建ぺい率が緩和されるケースがあります。
それが「角地緩和」と呼ばれるものです。

この角地緩和の対象になる土地については、建ぺい率が10%上乗せとなります。
そのため、同じ建ぺい率のエリアの土地よりも、大きめの建物を建築できることになるのです。

ただし、角地であれば当然に建ぺい率の緩和が受けられるわけではありません。
建築基準法を見ると、角地緩和を受けられるようになるためには、「角地であること」と「行政からの指定があること」が条件となっています。
角地であれば無条件で緩和が受けられるわけではないのです。

角地で建ぺい率の緩和が受けられる土地は、広い建物が建築できるのでメリットがるかと言うと、一概には判断できません。

道路に面した部分には、道路斜線制限という規制がかかります。
道路の採光や通風を確保するために、建物の高さに制限がかかってしまうのです。
角地の場合には、当然に二方向の道路からこの制限を受けることになります。
結果、建物の2階部分に面積が確保できなくなってしまうのです。

そこで、この制限がかかる代わりに建ぺい率を緩和している、ということになります。
全体の延べ床面積で考えると、一方道路と変わらない、ということにもなりそうですね。

ただ、不動産取引上は、角地である方が資産価値は高くなります。
当然、建物自体の採光や通風なども確保できることになりますので、角地を希望される方も多くなっています。

お住まいの具体的なプランやご希望と勘案して、物件探しをすすめましょう。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。
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土地改良

こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は地盤改良について

土地の地盤が軟弱ですと地盤改良が必要となります。
ハザードマップでまえもって確認できます。

このような土地に家建てると、長期的な建物の重さによって部分的に地盤が下がってしまったり、
大きな地震の際には、地質によっては液状化を起こしてしまう可能性も少なくありません。

現在では、そのような事態を未然に防ぐ為に、ほとんどの場合は地盤改良工事による地盤の補強を行います。

今回は地盤の強度を高める工事を地盤改良工事といいますが工法別にメリット、デメリットを調べてみました。
どの工法よいのは建てる建物の大きさや重量そして敷地の地質によっても向き不向きがあります。

1、表層改良工法
支持層が浅い軟弱地盤に対し、セメント系固化材の粉体と土を施工機械で混合攪拌を繰り返した後、転圧締固めにより所定強度以上の平面改良体を作る工法です。

工事期間は建物の規模にもよりますが、ほとんどの場合は1~2日で完了します。

◇メリット
1.工事費用が比較的安価
2.他の工法に比べて小型の重機でも工事が可能
3.地盤にコンクリートや石が混入していても施工可能

◆デメリット
1.地盤改良面より地下水位が高い場合は対応できない
2.勾配の強い地盤面では施工が難しい
3.職人さんの技術により仕上がりの強度にムラができやすい

*費用の相場

地盤改良工事の施工面積1坪(3.31㎡)あたり3万円程度が一般的

2.柱状改良工法
安定した地盤までセメントミルクを注入して土を柱状に固め、その上に基礎をつくるという方法です。
工事期間は建物の規模にもよりますが、30本程度の杭であれば2~3日で完了します。

◇メリット
1.比較的に小型の重機でも施工可能
2.地盤の強度によっては、支持層(強固な地盤)がなくても強度を保てる

◆デメリット
1.施工後は地盤を現状に戻すことが非常に難しい
2.改良杭が残ってしまうので、土地の売買価格が下がる原因になることがある

*費用の相場

建物の建築面積1坪(3.31㎡)あたり4~5万円程度が一般的

3.鋼管杭工法
地盤補強の手法のひとつで小口径の鋼管を使用して杭状に貫入して、住宅の荷重を直接堅固な支持層(岩盤等)に伝えることができる工法です。
杭にも既製杭と場所打ち杭がありますが通常の住宅なら既製杭かと思います。

工事期間は建物の規模にもよります。

◇メリット
1.強度が高く、重量のある建物にも対応可能
2.費用はかかるが、原状復帰することができる

◆デメリット
1.支持層まで鋼管杭が届かなければ強度が保てない
2.大型の重機が必要なため敷地状況によっては工事が出来ない
3.工事中の騒音や振動が大きい

*費用の相場

建物の建築面積1坪(3.31㎡)あたり5~7万円程度が一般的

地盤改良工事と調べるともっと詳細な工事になっていまい専門的になってしまいますのでざっくりとした地盤改良工事の種類で書いてみました。
土地の形状などで工事は変ります。どの工事が適しているかは個々に違いますので地盤改良工事を考えている方は
費用のほか自分の土地に合っているかを考え何社かに見積りを作ってもらい慎重に選んだほうが良いと思います。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

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登記情報をインターネットで

ネットで取れる「登記簿謄本」-1024x683
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は不動産登記情報をインターネットで取得できます。

登記所(法務局)が保有する登記情報をインターネットを通じてパソコン等の画面上で確認する有料サービス
を利用することができます。

だれでもネットで登記簿謄本(※)を取って、所有者が誰かを確認することができるのです。

◆登記情報サービス

http://www1.touki.or.jp/gateway.html

取得の際に情報として必要な地番や家屋番号(建物の場合)は、登記情報サービスで検索することもできますし、検索方法がわからなければ、管轄の法務局に電話をすれば、地番や家屋番号を教えてもらえます。

管轄の法務局は、「物件所在の市区町村+法務局」でネット検索すればすぐにでてきます。

謄本には、電話番号は記載されていませんので、お手紙や訪問などで連絡をとることになります。もちろん謄本を取るのにもお金がかかりますし、場合によっては売主さんに不審がられることもありますので、あまり一般的な方法とは言えませんが、情熱がある方は、こんな方法もあります。

また、ほとんど趣味の領域になりますが、同じ方法で、例えば「代々木ビレッジの所有者はだれだろう?」とか、「平等院鳳凰堂の所有者はだれだろう?」といったことも、調べることができます。

(知ったところで意味がないのですが。また、登記は義務ではないので、100%所有者であることを証明するものでもありません。)

※厳密には、登記簿謄本ではなく、利用者が請求した時点において登記所が保有する登記情報と同じ情報を、インターネットを使用してパソコンやスマホの画面上で確認できるものです。「閲覧」と同等のサービスであり、登記事項証明書とは異なり、証明文や公印等は付加されません。

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セットバック

土地
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回はセットバック(敷地後退)です。

戸建てや土地の販売チラシに「セットバック」という記載があった場合、気を付けることはなんでしょうか。

建築基準法では、原則として、前面道路の幅員が4m以上ない場合、建物の建築が認められません。

そして、道路の幅員が4mない場合には、建築確認を取る場合に、道路の幅員が4mになるように敷地面積を後退させられてしまいます。

これが「セットバック」です。

道路の向かい側が宅地だった場合には、自分の宅地は道路の中心線から2mになるところまでセットバックすればよいことになります。

一方で、道路の向いが崖や河川、または線路だった場合には、道路の幅員が4mになるまで一方的にセットバックしなければなりません。

状況に応じて、敷地として使える面積が大幅に変わってしまいますので、ご注意が必要です。

敷地として使える面積が減るということは、そのまま建築できる建物の面積に影響する、ということになります。

各土地には、「建ぺい率」「容積率」という定めがあります。

たとえば、「容積率80%」という規定がある土地では、100㎡の土地には80㎡の建物までしか建築できません。

そして、登記簿上は100㎡あるとなっている土地でも、「セットバック」により有効土地の面積が90㎡となってしまった場合には、建築できる建物の面積も82㎡までとなります。

8㎡減少してしまえば、5帖の1部屋分が狭くなってしまうことになります。

大きな違いになりますね。

販売チラシに「セットバックあり」との記載があった場合には、ご希望の条件を満たしているのか、注意深く調べるようにしましょう。

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資金計画

フラット35がお勧めな理由
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は資金計画

マイホームを手に入れるのにどのような資金が必要になるのか調べてみました。

新築の建売、新築の注文住宅、中古住宅、新築マンション、中古マンションに大きく分けられると思います。
通常販売価格が表示されていますが実は購入時にはその他の費用がかかります。

その他の費用とは
・各種税金(不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税など)
・登記費用
・銀行ローン事務手数料
・ローン保証料
・契約時の印紙
・火災保険(地震保険を含む)
ローンの組み方によっては別途費用がかかります。

各種税金は購入時期後数ヶ月経ってからの支払いになるのでしっかりした資金計画を立てないと
あとで困ることになります。

まずは自分がいくらまでの資金(住宅ローン+手持資金)が作れて、購入に伴う契約、支払い金額、支払い期日としっかり計画を立てて進めなければいけません。

不動産apoでは物件の案内のほか、購入予定の建物調査や資金計画をお作りしています。
気になる物件がありましたらご相談ください。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。


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プロフィール

寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

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