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2019-03

外壁の傷みチェック

塗装の目安-640x330
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は外壁の傷みを放っておくと大変なことになります。外壁塗装のタイミングはいつか?


ちなみに外壁塗装はいつぐらいを目安にした方が良いのでしょうか?

一般的に戸建て住宅の場合、新築から10年近く経過すると風雨や紫外線等によって「色あせ」が目立ってきます。

また、理想的な塗り替え周期は、木部と鉄部は5年ごとに、外壁や屋根は、10年ごとに塗り替えるのが理想的だと言われるようです。

※これはあくまで理想的な目安ですので、ご自宅のコンディションによってはもっと長い年数でご判断をいただく場合もあるかと思います。

外壁の傷んだ部分やひび割れ、窓のコーキングが古くなったり、そこから雨水が浸入して、壁の中の下地材を腐らせてしまうことがあります。解体してみて、初めてスッカスカになった木材を確認する事も珍しくありません。またシロアリの発生原因になったりしますので、日々の外壁周りのチェックは重要です。

■外壁の傷みのチェックについて

次に塗り替え時期を示す危険信号の代表例をいくつか挙げさせていただきます。外壁診断で利用されるABCチェックについて解説したいと思います。

A:もっとも危険度が高く、B:危険度が次に高い、C:劣化が始まっている目安

※過去に外壁の種類について解説したこともございますので、併せて参考にご確認ください。


外壁の「ひび割れ(クラック)・亀裂」・・・危険度A(外壁塗装を早期に実施すべき)
モルタル外壁の場合は、新築時にあまりよく乾燥させないうちに表面塗装を行うことによって外壁のひび割れを引き起こすことがよくあります。又、地震や大きな道路沿いのご自宅だと、日々の振動などによってもひび割れが発生します。

サイディング外壁の場合は、サイディングを貼り合わせた目地部分(シーリング:パテ状の充填材)に劣化が発生する場合が多いようです。これはサイディングボード同士を繋いでいる部分(コーキング)の経年劣化によって、弾力性が無くなり、コーキング部分が破断をして発生しているケースが多くございます。その結果、破断した部分から水か侵入して、大きな被害へと発展するケースがあります。

外壁の「チョーキング現象(白華現象)」・・・危険度B(外壁塗装をそろそろ実施すべき)
外壁部分は日々の紫外線等で劣化が徐々に始まります。良く、外壁部分に洋服がこすれ、真っ白になった、触った手が白くなったという現象を「チョーキング現象(白華現象)」を呼ばれます。その原因は外壁表面の塗膜が寿命という典型的な症状といえます。

このチョーキングが進んで、ヘアークラック(幅0.3ミリ以下)と呼ばれる細かなヒビ割れが始まり、そこから雨水が侵入して劣化が一気に進んでいきます。

屋根・外壁の 「色あせ」・・・危険度C(外壁塗装を検討すべき)
色あせは、劣化を示すもっとも分かりやすい合図と言えます。それも雨の翌日は色あせの状況によって、水はけの悪さなどから劣化状況が明確に判断できると思います。

この原因は「塗装の劣化」で発生し始めている事が分かります。つまり、色あせが進むほど、塗装のコーティング力も落ちていると判断していただき、そろそろ塗装の目安と言えそうです。また、このような症状が発生している場合、北側に面する(通常、日が当たらない場所など)は外壁にカビや藻が張り付いていたりします。

ご自宅の様々な症状に早めに気付く事が出来れば、低予算で塗装が出来たりします。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

購入前に建物状況調査を行うことにより、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の状況が確認でき安心

して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。
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インスペクションの考え方

インスペクションに関するボタンの掛け違い-1024x682
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は「インスペクションの調査対象範囲」という点についてご説明します。

インスペクション[建物状況調査」といっても、無制限に建物全部をくまなく診る訳ではありません。また、劣化事象等の原因を特定するものでなく、経年による通常の劣化等が一切無いことを保証するものではありません。

木造戸建て住宅の場合、構造部の重要な部分は壁の中にあるので、壁・天井・床をすべて解体しないとすべてを診ることができません。

全てを解体しないと成立しないインスペクションでは、費用がかかりすぎるので、建物状況調査は、非破壊目視で確認できる範囲のインスペクションとして定義されています。

無料の調査ではないのですが、限られた範囲の調査になるので、調査結果について過剰に期待することはできません。

インスペクションの範囲は実施する事業者が決めます。
インスペクションの申し込みの段階で、調査する範囲と調査しない項目を明示することになっていますので、インスペクションの申し込みにあたってはどの範囲で調査が行われるか確認するようにしましょう。

<消費者と検査事業者の認識違いがある項目>

・シロアリはほとんど検査できません
建物状況調査(瑕疵保険の現況検査も同じです)では、床下は点検口から目視できる範囲が調査対象となります。
たまたま点検口から蟻害を見つけることができれば良いのですが、点検口から確認できるのは限られた範囲なので、シロアリはほとんど検査できないと判断した方が現実的です。
シロアリが不安な場合は、別途シロアリ消毒業者が実施するシロアリの検査を依頼する必要があります。

・設備は対象外です
建物状況調査(瑕疵保険の現況検査も同じです)は、構造躯体と雨水の浸入が主な検査項目になります。
キッチンやお風呂、トイレなどの住宅設備は検査対象外であることが多いので、注意が必要です。
同様に壁や床・天井でも意匠に関する項目は対象外ですので、床に大きな傷があったり、クロスの著しい汚れなどは検査項目ではありません。

・耐震も対象外です
建物状況調査(瑕疵保険の現況検査も同じです)では、耐震診断は検査項目に含まれません。建物の耐震性を知りたい場合は、別途耐震診断を実施する必要があります。

・結果報告書は検査時点のものであり、将来に渡って劣化など不具合が起きないことを表すものではありません

原則として、すべてのモノは経年で劣化します。
建物状況調査の結果はあくまで現時点のものであって、将来的に劣化しないことを表すものではありません。
「建物状況調査の結果、指摘がなかったから、劣化しないものと思った」ではなく、「建物状況調査の結果」を踏まえて、各部位のメンテナンスについて、いつ行うべきかを相談する、という利用方法が適切だと思います。※売主が実施する建物状況調査は、現況を明らかにするという別の目的があります。

こうして挙げると、「何のためにインスペクションをするのかわからない」という状態に陥る人もいるのではないでしょうか。
これこそがボタンの掛け違い。大きな勘違いです。
検査だけでは何の保証もありません。
知るだけではリスクはヘッジされません。
ただし、建物状況調査の調査実施者へ別途保証の申し込みを行うことで、売買された住宅の引き渡し後、構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分等に欠陥が発見された場合に、調査実施者により既存住宅売買瑕疵保険を活用した保証を受けられる場合があります。

大切なのは、検査の結果を今後のメンテナンス計画に組み込むことです。

従って、インスペクションの結果で指摘がなかった建物が、リフォームにお金のかからないお買い得物件かと言えば全くそうではありません。
新築を買ったとしても、いすれはメンテナンスが必要です。
インスペクションの結果を受けて、購入時点で実施しておいた方が良いとされるリフォーム、積み立てなど計画を立てて準備するべきリフォーム、故障するまで利用して壊れたら直すもしくは交換するものなど、今後どのようにメンテナンスをしていくべきかについては、現況を知らなければ計画が立てられませんし、立てた計画の予算感を見ないと、その物件が本当にリフォームにお金がかからないお得な物件かどうか判断することはできません。

資金計画がギリギリの場合、インスペクションの結果が良くてラッキーと思ってしまいがちですが、得てしてそういう状態に限って大きな劣化事故に見舞われることがあるので、木造戸建てを検討する際は、購入時だけでなく、返済計画においても、余裕を持った資金計画が大切です。
※マンションと同じく修繕積立金として毎月プールする運用が良いと思います。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。


■不動産の価値とリスクを一瞬で判断

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スキップフロア

部屋
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は高低差を利用したスキップフロアについて

「一般的に、スキップフロアの建物は構造的に成り立っていない場合が多いです
本当に多いんです! 要注意です!」それは、2階の床がその段差部分で途切れているからです。

スキップフロアとは段差のある床の事を言います。

一般的に地震力や風力などの水平荷重は、屋根や床を押して、それが耐力壁に伝わります。
その耐力壁が力を発揮することで、はじめて地震に耐える事が出来るのです

床に段差があったり、階段室で床が途切れている場合、地震力が耐力壁まで伝わりません
ので地震に強い家にはならないのです

木造戸建て住宅の構造審査を省略する「4号特例」というものがあります。
一般的な木造戸建て住宅(2階建て以下)は「4号建築物」「4号建物」と言われ、確認申請時に構造計算の審査を簡略化することが認められています。
※注: プレハブ工法の家や2×4工法の家を含まず、日本で昔から採用されてきた木造在来工法の住宅が対象です。

※注: 「4号建築物」とは木造在来工法で建てられた2階建て以下の住宅はほとんど「4号建築物」に当てはまります。

当店では中古住宅を購入を検討されている方には耐震診断をお勧めしています。
なのでスキップフロアがある中古住宅は耐震診断が行えない為お勧めは致しません。
住宅の内部は確認することが出来ませんのでよくご検討の上、購入をお勧めいたします。

ただし、スキップフロアの構造でも耐震性を高める方法はあるようです。しっかりと構造計算し評価機関の審査を受け
る必要があります。そのための費用もかさむことはあるでしょう。

ご不明な点等がございましたら

岡崎市のバイヤーズエージェント不動産apoへお気軽にご相談ください。

■岡崎市の中古住宅・中古マンション購入をお考えの方、是非「建物状況調査(インスペクション」)をご利用ください。

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して、購入判断ができます。詳しくは不動産apoにご相談ください。

住生活基本法

20190121住生活基本法
こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は住生活基本計画法です。

この法律は、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策について、基本理念、国等の責務、住生活基本計画の策定その他の基本となる事項について定める、というものです。

【基本理念】

①住生活の基盤となる良質な住宅の供給

②良好な居住環境の形成

③住居のために住宅を購入する者等の利益の擁護及び増進

④住居の安定の確保

上記の4つが設定されるとともに、国・地方公共団体や住宅関連事業者の責務等が示されています。

また、国・地方公共団体が講ずべき基本施策も定められています。

住生活基本法に基づき、住生活安定向上施策を総合的かつ計画的に推進するため、住生活基本計画(全国計画)が策定されております。

この計画は、おおむね5年毎に見直すこととされており、これに基づき、平成28年から平成37年までを計画期間とした新計画が平成28年に定められました。

具体的には、3つの視点から8つの目標が設定され、成果指標として数値目標も定められています。

①居住者からの視点

目標1、結婚出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現

目標2、高齢者が自立して暮らす事のできる住生活の実現

目標3、住宅の確保に特に配慮を要する者の住居の安定の確保

②住宅ストックからの視点

目標4、住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築

目標5、建替えリフォームによる安全で質の高い住宅への更新

目標6、急増する空き家の活用・除却の推進

③産業・地域からの視点

目標7、強い経済に住宅関連産業の成長

目標8、住宅地の魅力の維持・向上

例えば、子育て世帯における誘導居住面積水準達成率は50%に、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合は4%にするように定められています。

また、住宅ストックの視点からは、マンションの建替え等の件数を昭和50年からの累計で約500件とする成果指標が設定されています。

空き家に関する目標も設定されており、賃貸・売却用等以外の「その他空き家」数を400万戸程度に抑制する目標になっています。

さらに、住生活産業を活性化するため、既存住宅流通の市場規模を12兆円にすると設定されておいります。

なお、全国計画の下で、各都道府県が地域の実情に即した「都道府県計画」を定めることになりました。

新築ももちろん悪いとは思いませんが、既存住宅の流通がもっと活性化していけば良いなとつくづく感じます。

ご不明な点等がございましたら

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争続トアブル「遺留分の減殺請求」

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こんにちは!

岡崎市の不動産エージェント・不動産apoです。

今回は法定相続人の権利である「遺留分」について

不動産を所有している方が亡くなった場合、争続問題となる事例のひとつが「遺留分」です。

遺留分とは、法律で定められた相続人に残すべき相続分で、相続開始を知ってから1年以内に減殺請求できます。
例えば、相続人が配偶者と子供であればそれぞれ全財産の4分の1が遺留分となります。

子供が2人であれば、8分の1ずつが子供の遺留分となります。

遺言書で「すべての財産は長男へ」と書いていたとしても、次男はその8分の1を遺留分として請求することができます。

母親を看護しながら同居をしてくれている長男に遺言で相続財産全部を渡そうとしても、遠方に住んでいて顔を出さない次男にも8分の1を請求する権利が残されているのです。

相続財産の8分の1にあたる現金や金融資産があれば良いですが、大抵の家庭では不動産が相続財産の大半を占めています。

そのため、長男に相続させようと思った自宅の8分の1を次男が請求する、といった事態が発生します。

遺留分問題を解消するひとつの手段は、相続開始前からの家族での話し合いと、相続人への配慮ある遺言書の作成です。

なぜ遺留分を超えた相続のさせ方をしたいのか。

その意向を生前から相続人へしっかりと伝え、また遺言書の「付言事項」においても言葉を尽くしていくことが大切です。

それ以外の方法として、家庭裁判所の許可を得て、生前に遺留分を放棄するという方法もあります。

相続人となる人が裁判所へ出向き、遺留分放棄の意味やその理由を理解しているか裁判所で尋問を受ける、という手続きです。

この生前の遺留分放棄については、「相当の理由」が必要とされています。

遺留分にあたる額の生活の援助をすでに受けている、事業資金として出資を受けた、といった理由が必要です。

相続が発生した際に相続争いになることが予想されるような場合には、遺留分を放棄させたい相続人を説得して、裁判所へ出向いてもらう必要があります。

相続トラブルが想定される方への依頼になると思いますので、色々な調整が必要になるかと思います。

こういった遺留分への対応が完了できれば良いですが、対応できない場合には、不動産を売却したうえで、現金を分配するといった結末を迎えることになります。

この場合でも、売却できる不動産であれば、という前提付きです。

売却できないような立地、条件の不動産であった場合、売却もできず、相続手続きも進まず、いわゆる「空地・空き家」へと向かってしまいます。

実際には、こういった不動産も多く存在してしまっています。

改めて、相続トラブルの種とならない不動産選びと、相続トラブルを避けるための手立てが重要です。

ご不明な点等がございましたら

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寺田光雄

Author:寺田光雄
岡崎の願成寺前で、不動産店舗の店長をしています。

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